نورنیوز-گروه اقتصادی: در بازار مسکن، تغییرات همیشه با افزایش قیمت اجاره یا جهش بهای خرید آشکار نمی‌شوند. گاهی نشانه مهم‌تر، جابه‌جایی پول میان ابتدای قرارداد و پرداخت‌های ماهانه است؛ تغییری که می‌تواند بدون تغییر در ظاهر خانه، شرایط تأمین هزینه سکونت را برای خانوارها دگرگون کند. اطلاعات مربوط به فایل‌های اجاره‌ای تهران در پاییز، چنین تصویری را ترسیم می‌کند: نقش مبلغ اولیه قرارداد پررنگ‌تر شده و الگوی تأمین مالی اجاره، نسبت به ماه‌های گذشته تغییر کرده است.
برای درک این جابه‌جایی، باید به دو عدد توجه کرد. در میانه تابستان، حدود ۲۵ درصد از موجرهای عرضه‌کننده آپارتمان، قرارداد بدون اجاره ماهانه را ترجیح می‌دادند؛ اما در پاییز این نسبت به حدود ۳۳ درصد رسیده است. به زبان ساده، اکنون تقریباً از هر سه فایل عرضه‌شده، یکی به شیوه رهن کامل اختصاص دارد؛ مدلی که در آن مستأجر مبلغ توافق‌شده را به‌عنوان ودیعه می‌پردازد و پرداخت ماهانه اجاره حذف می‌شود.
این تغییر فقط درباره نوع قرارداد نیست؛ مسئله اصلی، زمان و شکل پرداخت پول است. در قرارداد دارای اجاره ماهانه، بخشی از هزینه سکونت در طول زمان پرداخت می‌شود؛ اما در رهن کامل، بار مالی به ابتدای دوره انتقال پیدا می‌کند. بنابراین، یک مستأجر ممکن است با حذف پرداخت ماهانه مواجه شود، ولی برای ورود به خانه ناچار باشد منابع نقدی بیشتری فراهم کند. در سوی دیگر، موجر به‌جای دریافت مبالغ تدریجی، کل ودیعه توافق‌شده را در ابتدای قرارداد در اختیار می‌گیرد.
تصویر کلی فایل‌های پاییزی نیز همین جابه‌جایی را از زاویه دیگری نشان می‌دهد. سهم پول‌پیش در ترکیب مبالغ قراردادها به حدود ۶۵ درصد رسیده است؛ رقمی که در اطلاعات منتشرشده، بالاترین سطح سال‌های اخیر معرفی می‌شود. این عدد از افزایش وزن ودیعه در ساختار مالی فایل‌های اجاره‌ای حکایت دارد؛ هرچند نباید آن را با سهم قراردادهای رهن کامل یکسان دانست. شاخص نخست، سهم پول‌پیش در ترکیب مالی فایل‌ها را نشان می‌دهد و شاخص دوم، به قراردادهایی مربوط است که اجاره ماهانه ندارند.
چهار متغیر پشت تصمیم‌های تازه
چرا مالک ممکن است دریافت پول در ابتدای قرارداد را به درآمد ماهانه ترجیح دهد؟ پاسخ را نمی‌توان به یک علت قطعی محدود کرد؛ بااین‌حال، چهار متغیر می‌توانند در توضیح این رفتار نقش داشته باشند.
نخست، فرصت‌های سرمایه‌گذاری. صاحب‌خانه‌ای که میان دریافت تدریجی اجاره و در اختیار داشتن مبلغی بزرگ‌تر تصمیم می‌گیرد، ممکن است امکان استفاده از آن پول در سایر بازارهای دارایی را نیز محاسبه کند. در چنین شرایطی، مقایسه میان گزینه‌های مالی می‌تواند بر نوع قرارداد اثر بگذارد؛ البته اطلاعات موجود نشان نمی‌دهد چه میزان از تغییر مشاهده‌شده مستقیماً ناشی از بازدهی این بازارهاست.
دوم، نامشخص‌بودن چشم‌انداز جنگ. تداوم نگرانی درباره آینده می‌تواند برنامه‌ریزی مالی برخی خانوارها را دشوارتر کند و بر نحوه مدیریت منابع نقدی اثر بگذارد. بااین‌حال، ارتباط این وضعیت با افزایش رهن کامل در حد یک احتمال تحلیلی است و برای اثبات آن به داده‌های مستقیم درباره انگیزه موجرها نیاز است.
سوم، زمان‌بندی نیازهای مالی مالکان. برخی صاحب‌خانه‌ها ممکن است برای خرید، تسویه تعهدات یا تأمین هزینه‌های مشخص به مبلغی قابل‌توجه در یک مقطع زمانی نیاز داشته باشند. دریافت ودیعه بالاتر می‌تواند با چنین نیازی سازگارتر باشد؛ هرچند انگیزه واقعی هر مالک را نمی‌توان صرفاً از نوع قرارداد او تشخیص داد.
چهارم، قدرت مالی مستأجران و امکان توافق. ساختار قرارداد فقط با خواست موجر تعیین نمی‌شود. میزان پس‌انداز مستأجر، دسترسی او به منابع نقدی و توان پرداخت ماهانه، در انتخاب میان ودیعه بیشتر و اجاره مستمر مؤثر است. از همین رو، افزایش عرضه فایل‌های رهن کامل لزوماً به معنای امکان انتخاب این قرارداد برای همه متقاضیان نیست.
تغییر شیوه پرداخت، نه لزوماً کاهش هزینه
پیامد مهم این روند را باید در فاصله میان توان تأمین پول اولیه و هزینه ادامه سکونت جست‌وجو کرد. خانواری که درآمد ماهانه محدودی دارد اما پس‌انداز قابل‌توجهی در اختیارش نیست، ممکن است در برابر فایل‌های دارای ودیعه بالا با محدودیت بیشتری مواجه شود. در مقابل، مستأجری که نقدینگی کافی دارد، می‌تواند حذف پرداخت ماهانه را گزینه‌ای قابل بررسی بداند.
آنچه از ارقام موجود برمی‌آید، تغییر در نحوه تقسیم هزینه اجاره میان ابتدای قرارداد و طول دوره سکونت است: سهم فایل‌های رهن کامل از حدود یک‌چهارم به یک‌سوم افزایش یافته و وزن پول‌پیش به حدود ۶۵ درصد رسیده است. این جابه‌جایی، ضرورت بررسی دقیق‌تر توان نقدینگی خانوارها و تفاوت میان مبلغ اولیه قرارداد و هزینه نهایی سکونت را برجسته می‌کند.
