نورنیوز-گروه اقتصادی: اعظم قویدل سخنگوی سازمان ثبتاسناد و املاک کشور ، در پاسخ به مهمترین پرسشهای شهروندان درباره سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» سامانه ثبت ادعا و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، جزئیات مربوط به اشخاص مشمول ثبت ادعا، نحوه تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی، مهلتهای قانونی ثبت ادعا و شرایط ارائه «مادر سند» در فرایند صدور سند مالکیت را تشریح کرد.
شش گروه مشمول ثبت ادعا هستند
قویدل با بیان اینکه قانون اشخاص مشمول ثبت ادعا را مشخص کرده است اظهار کرد: افرادی که نسبت بهعین املاک فاقد سند مالکیت از جمله خانه، مغازه، زمین زراعی و سایر املاک ادعای مالکیت دارند باید ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا درج کنند.وی افزود: اشخاصی که نسبت به منافع بیش از دو سال یک ملک ادعای مالکیت دارند و ملک فاقد سند مالکیت است یا منافع آن بهموجب سند رسمی به آنان واگذار نشده همچنین افرادی که مدعی حق انتفاع اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال نسبت به املاک فاقد سند مالکیت هستند نیز مشمول ثبت ادعا خواهند بود.سخنگوی سازمان ثبتاسناد و املاک کشور ادامه داد: اشخاصی که نسبت به حقوق ارتفاقی از قبیل حق عبور حق مجری و سایر حقوق ارتفاقی در ملکی ادعا دارند و این حقوق در سند مالکیت درج نشده یا ملک فاقد سند مالکیت است کلیه دستگاههای اجرایی در خصوص اموال غیرمنقول عمومی و دولتی فاقد سند مالکیت حد نگار و همچنین افرادی که پیش از راهاندازی سامانه حکم قطعی مراجع ذیصلاح را دریافت کرده اما هنوز سند رسمی برای آنان صادر یا حقوقشان در سند درج نشده است از دیگر مشمولان ثبت ادعا محسوب میشوند.
مهلت ثبت ادعا از اول خرداد ۱۴۰۵ آغاز شده است
قویدل درباره مهلت ثبت ادعا نیز گفت: سامانه ثبت ادعا به دستور رئیس قوه قضاییه برای ثبت ادعای اشخاص نسبت به املاکی که دارای سند مالکیت حد نگار بوده و این اسناد پس از اول فروردین سال ۱۳۹۶ صادر شدهاند راهاندازی شده است.وی افزود: چنانچه شخصی با استناد به اسناد عادی نسبت بهعین ملک منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حقوق ارتفاقی ملکی که دارای سند مالکیت حد نگار به نام شخص دیگری است ادعایی داشته باشد باید از اول خردادماه ۱۴۰۵ ظرف مهلت دو سال نسبت به ثبت ادعای خود اقدام کند.سخنگوی سازمان ثبتاسناد و املاک کشور تأکید کرد: پس از پایان این مهلت هیچ ادعایی نسبت به این دسته از املاک پذیرفته نخواهد شد. درباره اسناد حدنگاری که پس از راهاندازی رسمی سامانه ثبت ادعا صادر میشوند نیز مهلت دوساله ثبت ادعا از تاریخ صدور سند مالکیت محاسبه خواهد شد.
چه کسانی مجاز به تهیه نقشه هستند؟
قویدل با اشاره به الزامات ثبت ادعا اظهار کرد: مطابق آییننامه اجرایی ماده ۱۰ قانون الزام برای درج ادعا در سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» ارائه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) در بستر سامانه شمیم الزامی است.وی تصریح کرد: پنج گروه صلاحیت تهیه این نقشهها را دارند که شامل نقشهبرداران دارای پروانه از سازمان نظاممهندسی کشور، کارشناسان رسمی دادگستری دارای صلاحیت نقشهبرداری عضو مرکز کارشناسان رسمی قوه قضاییه، کارشناسان رسمی دادگستری عضو کانون کارشناسان رسمی دادگستری، نقشهبرداران برونسپار دارای کد SSBR و کارگزاریهای فنی، مهندسی و حقوقی است که این کارگزاریها بهزودی راهاندازی خواهند شد.
سخنگوی سازمان ثبتاسناد و املاک کشور افزود: نقشههای تهیهشده باید به مهر و امضای کارشناس مربوط ممهور شده توسط نقشهبردار در سامانه «مانا» بارگذاری و کد رهگیری نقشه نیز به متقاضی تحویل شود. اگر پیشازاین نقشه ملک توسط یکی از افراد دارای صلاحیت تهیه شده باشد نیازی به تهیه مجدد نقشه نیست و متقاضی میتواند برای دریافت کد رهگیری به همان نقشهبردار مراجعه کند.
«مادر سند» چیست؟
قویدل در پاسخ به پرسشی درباره علت مطالبه «مادر سند» در پروندههای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی گفت: صدور رأی هیئت موضوع این قانون، مستلزم احراز تصرفات مالکانه و بلامعارض متقاضی و بررسی سلسله ایادی معاملاتی تا مالک یا مالکان رسمی اولیه است.وی افزود: کارشناس منتخب هیئت و اعضای هیئت تمامی قولنامهها و مبایعهنامههای عادی را بررسی میکنند تا زنجیره نقلوانتقالات به مالک رسمی اولیه برسد. مدرک مالکیت رسمی این شخص اصطلاحاً «مادر سند» یا «بنچاق» نامیده میشود.سخنگوی سازمان ثبتاسناد و املاک کشور ادامه داد: نام مالک رسمی اولیه در رأی هیئت و آگهی منتشرشده نیز درج میشود بنابراین اگر متقاضی در مدارک خود نام مالک رسمی اولیه یا مدرک مالکیت رسمی وی را ارائه نکرده باشد اداره ثبت محل از وی «مادر سند» یا «بنچاق» اولیه را مطالبه خواهد کرد.
وی تصریح کرد: چنانچه متقاضی یک یا چند قولنامه عادی یا مدرک مالکیت مالک رسمی اولیه را در اختیار نداشته باشد اما از هویت مالک رسمی اولیه اطمینان داشته باشد میتواند با ارائه استشهادیه محلی این موضوع را اعلام کند. در این صورت اگر تصرفات مالکانه و بلامعارض وی برای هیئت محرز شود هیئت میتواند پس از انجام تحقیقات محلی و در صورت لزوم بررسی اظهارات مطلعان یا استماع شهادت شهود نسبت به پرونده رسیدگی و تصمیمگیری کند.
مشاوران املاک مجاز به تنظیم قولنامه برای اسناد مالکیت سبزرنگ نیستند
قویدل در ادامه با اشاره به تکالیف قانونی مشاوران املاک اظهار کرد: مطابق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.وی افزود: چنانچه ملک مورد معامله دارای سند مالکیت حد نگار سبزرنگ باشد مشاوران املاک مجاز به تنظیم مبایعهنامه عادی (قولنامه) نیستند و صرفاً میتوانند نسبت به درج پیشنویس قرارداد یا یکی از انواع قراردادهای یکسان در سامانه اقدام کنند.
سخنگوی سازمان ثبتاسناد و املاک کشور با تأکید بر اینکه پیشنویس قرارداد هیچگونه آثار حقوقی قرارداد را ندارد تصریح کرد: طرفین معامله باید حداکثر ظرف پنجروز پس از ثبت پیشنویس در سامانه برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند در غیر این صورت پیشنویس قرارداد بهصورت خودکار از سامانه حذف خواهد شد. همچنین هر یک از طرفین معامله میتوانند پیش از پایان مهلت پنجروزه با مراجعه به مشاور املاک درخواست حذف پیشنویس قرارداد از سامانه را ثبت کنند.قویدل در پایان به شهروندان توصیه کرد: تا پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی از پرداخت ثمن معامله و همچنین تحویل اسناد و مدارک ملک خودداری کنند زیرا در صورت عدم مراجعه هر یک از طرفین به دفتر اسناد رسمی در مهلت مقرر پیشنویس قرارداد بهصورت خودکار از سامانه حذف میشود و باتوجهبه اینکه این پیشنویس فاقد آثار حقوقی قرارداد است، امکان الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی نیز وجود نخواهد داشت.