رکود عمیق در بازار مسکن؛ نه خرید رونق دارد، نه قیمت‌ها تکلیف دارند

نورنیوز-گروه اقتصادی: کاهش چشمگیر معاملات، افت خریدهای سرمایه‌ای، رشد هزینه‌های ساخت و تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی و سیاسی، این بازار را وارد مرحله‌ای کرده که کارشناسان از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد می‌کنند؛ بازاری که قیمت‌ها کاهش محسوسی ندارد، اما رونق معاملات نیز در آن دیده نمی‌شود.

در ماه‌های گذشته، بازار مسکن از چند جهت تحت فشار قرار گرفته است. از یک سو، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و هزینه‌های ساخت، مالکان و سازندگان را به افزایش نرخ‌های پیشنهادی سوق داده و از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده بخش بزرگی از متقاضیان توان ورود به بازار را از دست بدهند. نتیجه این دو روند، فاصله قابل توجه میان قیمت‌های پیشنهادی و توان خرید مصرف‌کنندگان است.

سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج شدند

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به کاهش شدید خریدهای سرمایه‌ای می‌گوید بازار از خردادماه وارد فاز سردرگمی شده و اکنون معاملات به پایین‌ترین سطح خود رسیده است. به گفته او، معدود خرید و فروش‌های انجام‌شده نیز عمدتاً مربوط به متقاضیان مصرفی یا افرادی است که قصد تبدیل به احسن واحد مسکونی خود را دارند.به اعتقاد کارشناسان، سرمایه‌گذاران در شرایطی وارد بازار می‌شوند که چشم‌انداز روشنی از بازده سرمایه وجود داشته باشد، اما در ماه‌های اخیر نوسانات اقتصادی و ابهام در آینده بازار، انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به شدت کاهش داده است.

افزایش قیمت‌ها؛ بیشتر روی کاغذ

هرچند فایل‌های عرضه‌شده در بازار با قیمت‌های بالاتری نسبت به گذشته ارائه می‌شوند، اما این افزایش الزاماً به معنای انجام معامله با همان قیمت‌ها نیست. فعالان بازار می‌گویند بسیاری از فروشندگان ناچار شده‌اند برای جذب مشتری، در زمان مذاکره تخفیف‌های قابل توجهی ارائه دهند و حتی برخی مالکان نیازمند نقدینگی، قیمت‌های پیشنهادی خود را تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند.این موضوع نشان می‌دهد بازار در شرایط فعلی بیش از آنکه با افزایش واقعی قیمت‌ها روبه‌رو باشد، با رشد قیمت‌های پیشنهادی مواجه است؛ قیمت‌هایی که در بسیاری از موارد به دلیل نبود خریدار، به قرارداد نهایی تبدیل نمی‌شوند.

اثر اقتصاد و سیاست بر بازار ملک

کارشناسان معتقدند بازار مسکن بیش از گذشته از تحولات اقتصادی و سیاسی تأثیر می‌پذیرد. نوسانات نرخ ارز، انتظارات تورمی و فضای سیاسی کشور، رفتار خریداران و فروشندگان را تغییر داده است. در دوره‌هایی که اخبار مثبت از کاهش تنش‌ها یا احتمال توافق منتشر می‌شود، برخی مالکان قیمت‌های خود را افزایش می‌دهند، اما با افزایش نااطمینانی‌ها، معاملات دوباره متوقف شده و بازار وارد رکود می‌شود.از سوی دیگر، رشد هزینه‌های ساخت نیز اجازه کاهش محسوس قیمت‌ها را نمی‌دهد. همین موضوع باعث شده بازار در وضعیتی قرار گیرد که نه ظرفیت جهش دوباره قیمت‌ها را دارد و نه زمینه افت قابل توجه نرخ‌ها فراهم است.

بازار در انتظار سیاست‌های دولت

فعالان صنعت ساختمان معتقدند خروج بازار از رکود تنها با کاهش تورم، ثبات در بازار ارز، افزایش قدرت خرید خانوارها و اجرای سیاست‌های مؤثر برای تحریک تقاضای مصرفی امکان‌پذیر خواهد بود. در غیر این صورت، رکود معاملاتی می‌تواند تا ماه‌های آینده نیز ادامه پیدا کند.رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با وجود افزایش نرخ‌های پیشنهادی، وقوع جهش قابل توجه قیمت مسکن را بعید می‌داند و پیش‌بینی می‌کند بازار در ماه‌های آینده با ثبات نسبی قیمت‌ها و ادامه رکود معاملات همراه باشد.

چشم‌انداز پیش‌رو

بررسی مجموع شاخص‌های بازار نشان می‌دهد مسکن در شرایط کنونی بیش از آنکه با بحران افزایش قیمت مواجه باشد، با بحران کاهش تقاضا روبه‌رو است. اگر متغیرهای کلان اقتصادی به ثبات برسند، احتمال بازگشت تدریجی معاملات وجود دارد؛ اما در صورت تداوم شرایط فعلی، بازار همچنان در چرخه رکود، کاهش معاملات و انتظار خریداران و فروشندگان باقی خواهد ماند.