نورنیوز-گروه اجتماعی: جهش اجارهبها، معیشت مستأجران را با چالشی بیسابقه روبرو کرده است. اگر طی سالهای گذشته ۲۵ تا ۴۰ درصد درآمد خانوادهها صرف اجاره میشد؛ امروز این عدد به ۵۰ تا ۷۰ درصد رسیده است. در این میان، دهکهای پایین، خانوارهای تکسرپرست و زوجهای جوان، آسیبپذیرترین گروههایی هستند که زیر بار فشارهای ناشی از آن بیش از سایرین دچار سختی و دشواری هستند.
این روند در سالهای اخیر، مسکن را به اصلیترین عامل فقر شهری تبدیل کرده است. این گزارش در پی آن است تا با نگاهی دقیق، ابعاد پنهان بحران مسکن در البرز را بررسی کند.
بدون حل مشکلات کلان اقتصادی، بحران مسکن و اجارهبها پایان نمییابد
غدیر مهدوی، استاد اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی و عضو شورای پنجم شهر کرج در گفت و گویی ضمن تحلیل ریشهای بحران مسکن و افزایش اجارهبها، تأکید کرد: مسائل اقتصادی به یکدیگر متصل هستند و مسکن یک مسئله مجزا نیست و بازتابی از مشکلات کلان اقتصادی و عدم رشد اقتصادی پایدار است.
وی با اشاره به ارتباط مستقیم مسائل اقتصادی با بخش مسکن، خاطرنشان کرد: در حالی که قیمت مسکن در ایران با تورم همسو بوده، اما درآمد خانوارها طی دهههای اخیر رشد کافی نداشته است. اگر قیمت مسکن در ایران را با کشورهای توسعهیافته، مقایسه کنیم، تفاوت زیادی در قیمت مسکن مشاهده نمیشود؛ اما آنچه تفاوت بنیادین دارد، درآمد سرانه است.
مهدوی ادامه داد: در حالی که درآمد سرانه سال گذشته در کشورهای پیشرفته حدود ۸۰ تا ۸۲ هزار دلار است، این رقم در ایران تنها حدود ۴ تا ۴۲۰۰ دلار برآورد میشود. به عبارت دیگر، درآمد سرانه آنها بیش از ۲۰ برابر ایران است، در حالی که قیمت مسکن در سطوح مشابه، تفاوت بسیار گستردهای با هم ندارند. این یعنی در ایران، نسبت قیمت ملک به درآمد، بهطور فزایندهای در حال افزایش است.
نقد راهکارهای حمایتی و فشار بر شبکه بانکی
این استاد اقتصاد با انتقاد از رویکردهای فعلی در مواجهه با بحران مسکن، اظهار کرد: راهکارهایی نظیر ودیعه مسکن یا بستههای حمایتی صرف، مشکل را حل نمیکنند. این اقدامات نه تنها مشکل اصلی را حل نمیکنند بلکه با تحمیل وامهای تکلیفی و بدون سود به شبکه بانکی، فشار جدیدی بر این بخش وارد میکنند. این راهکارهایی بسیار مقطعی و با عوارض جانبی زیاد هستند.
مهدوی معتقد است در صورت حل مشکلات سیاسی و گذار از وضعیت بحرانی به حالت عادی، اقتصاد ایران میتواند تحولی عظیم تجربه کند.
وی افزود: در این صورت درآمدهای انرژی میتواند افزایش پیدا کرده و دستیابی به درآمد نفتی و گازی سالانه در حدود ۷۰ تا ۸۰ میلیارد دلار برای هر کدام محقق شود. همچنین در بخش ترانزیت و لجستیک، با بهرهگیری از موقعیت استراتژیک و تبدیل شدن به هاب منطقه، مشابه مدل دبی و قطر میتوان درآمدهای عظیمی از طریق گمرک، ترانزیت، مالیات و بیمه کسب کرد. در نظر داشته باشید که دبی تنها از ترانزیت و فرودگاههای خود سالانه ۷۰ تا ۸۰ میلیارد دلار درآمد دارد.
وی افزود: با مجموع این درآمدها، میتوان به درآمدی نزدیک به ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیارد دلار رسید که تقریباً برابر با کل GDP فعلی ایران است. بنابراین، با اصلاح رویهها و حرکت در مسیر تدبیر اقتصادی و خروج از فضای ریسک و نااطمینانی، میتوان طی یک بازه سه تا چهار ساله، درآمد سرانه را دو برابر کرد.
الگوی کشورهای پیشرفته در مدیریت مسکن
مهدوی با اشاره به بحث سهم هزینه مسکن در سبد خانوار، خاطرنشان کرد: در کشورهای توسعهیافته، در صورت مطابقت درآمد با هزینههای زندگی، تنها درصد بسیار کمی از جامعه حدود دو تا پنج درصد با مشکل مسکن روبهرو هستند. در کشورهای با درآمد کافی، برای حمایت از این قشر ضعیف، از مدل مسکن اجتماعی استفاده میشود که توسط شهرداریها یا نهادهای دولتی ساخته و اجاره داده میشود.
وی مطرح کرد: این سیستم برای جوامعی است که درصد کمی از مردم با مشکل مسکن روبهرو هستند. اما متأسفانه در ایران، منابع ما پاسخگوی درصد بالایی از مردمی که با این مشکل دستوپنجه نرم میکنند نیست؛ حتی اگر پاسخگو بود نیز به دلیل ماهیت بازار، منطقی نبود.
وی تأکید کرد: در ایران به دلیل سوءمدیریت، مسکن از یک کالای شخصی و مصرفی به یک کالای سرمایهای تبدیل شده است. گفته میشود حدود سه تا چهار میلیون واحد مسکن در ایران خالی نگه داشته شده تا با افزایش بیشتر قیمتها، به بازار عرضه شوند؛ این یکی از معضلات کلان ماست.
رشد سرسامآور سهم مسکن در سبد درآمدی خانوار
استاد اقتصاد با ارائه آماری از مطالعات موجود، روند تغییر سهم هزینه مسکن را تحلیل و اظهار کرد: طبق مطالعات سال ۱۴۰۴، در شهرهای بزرگ و مراکز استانها، بین ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوار صرف اجاره میشود، در حالی که در شهرهای کوچک این رقم بین ۲۰ تا ۵۰ درصد است.
وی افزود: این در حالی است که در اواسط دهه ۸۰، سهم اجاره در شهرهای بزرگ بین ۲۵ تا ۴۰ درصد و در شهرهای کوچک بین ۱۵ تا ۲۵ درصد بود. این تفاوت فاحش اثبات میکند که رشد اجارهبها بسیار فراتر از رشد درآمد خانوارها بوده است.
این استاد دانشگاه همچنین به بستههای حمایتی و وامهای ودیعه مسکن که توسط بانک مرکزی برای سال ۱۴۰۵ در نظر گرفته شده اشاره کرد و گفت: ارقام وامها در تهران ۳۶۵ میلیون تومان، مراکز استانها ۲۸۰ میلیون تومان، سایر شهرها ۱۸۵ میلیون تومان و روستاها ۷۵ میلیون تومان بوده است.
گروههای آسیبپذیر و گسترش دامنه فقر
مهدوی درباره گروههای آسیبپذیر، تأکید کرد: تمامی دهکهای پایین بهویژه دهکهای ۱، ۲ و ۳ و همچنین خانوادههای تکسرپرست و جوانان، بهشدت تحت فشار هستند.
وی یادآور شد: جوانان به دلیل ناتوانی در تأمین هزینه مسکن، با تأخیر در ازدواج روبهرو هستند. خانوارها نیز برای تأمین پول پیش و اجارهبهای سالانه، ناچارند داراییهای ذخیرهشده خود مانند طلا را بفروشند.
این مدرس دانشگاه تصریح کرد: این امر باعث میشود سرمایهگذاری آینده مصرف شود و در واقع، آنها با مصرف کردن آینده خود، دامنه فقرشان را در سالهای آتی گسترش پیدا میکند.
تخریب استانداردهای زندگی و پدیدههای نگرانکننده
مهدوی به پیامدهای اجتماعی و انسانی این بحران اشاره کرد و از مشاهده پدیدههای تلخی در سطح شهرها خبر داد: بسیاری از ساکنان مناطق مناسب تهران، اکنون مجبور به مهاجرت به حاشیهها و شهرهای اطراف مانند کرج شدهاند تا بتوانند از پس هزینهها برآیند. این وضعیت منجر به تخریب استانداردهای زندگی شده است؛ پدیدههایی نظیر زیرپلهنشینی، استفاده از کانتینر به عنوان محل زندگی و استفاده از واحدهای مشترک یا پشتبامها، حتی با درصد کمی هم در تهران نیز دیده میشود که بسیار ناراحتکننده است.
دیدگاه زوجهای جوان و بحران شروع زندگی
نسترن و محمود دو زوج جوان هستند، نسترن درباره موضوع تامین مسکن خود گفت: ما هر دو شاغل هستیم، اما افزایش درصد حقوق ما هیچ تناسبی با رشد ۱۰۰ درصدی اجارهبها در کرج ندارد. عملاً تمام درآمد یکی از ما صرفاً برای اجارهبها و شارژ ساختمان میرود. سهم مسکن؛ یعنی حذف تفریح، حذف آموزش و حتی تردید در مورد فرزندآوری. برخی از خویشاوندان ما مجبور شدهاند از مرکز شهر به دورترین نقاط حاشیهای مهاجرت کنند که هزینههای کمتری برای مسکن داشته باشند.
ابراهیمی بازنشسته ساکن ترک آباد کرج است، او با اظهار نگرانی از آینده فرزندان خود، گفت: بعد از ۳۰ سال کار، اکنون که باید در آرامش باشیم، هر سال لرزه بر تنمان میافتد که صاحبخانه چقدر روی ودیعه میگذارد. من دو فرزند دارم که هر دو مستاجر هستند، مستمری ما ثابت است اما تورم مسکن با سرعت نور حرکت میکند. ما در سنین پیری هستیم و این نگرانیها امانمان را بریده است.
کوروش یکی از کارگران مناطق صنعتی کرج است، او گفت: در شهرکهای صنعتی البرز کار میکنیم اما توان اجاره یک آپارتمان کوچک در کمالشهر یا فردیس را هم نداریم. وقتی بیش از ۷۰ درصد دستمزد ما صرف سرپناه میشود، عملاً چیزی برای تغذیه سالم و پوشاک باقی نمیماند. ما فقط زندهایم که کار کنیم تا بتوانیم اجاره بدهیم.
شریفی یک مالک است و یک واحد اجاره داده است، وی گفت: بسیاری فکر میکنند مالکان از گرانی اجاره سود میبرند، اما من به عنوان کسی که تنها یک واحد برای اجاره دارم، خودم هم تحت فشار تورم هستم. هزینه تعمیرات ساختمان، مالیات و استهلاک به شدت بالا رفته است. من هم ناچارم به حفظ ارزش داراییام فکر کنم ، هرچند میدانم مستأجرم تحت فشار است و شرایط آنها را هم باید در نظر بگیریم.
عبدالهی در یک پیام شهروندی گفته است: سلام وخسته نباشید، لطف کنید شما صدای مامستاجرها شوید وصدای ما را به مسئولین برسانید، بگویید ک این قیمت اجارهها وپول پیش در شهری که کار نیست و شرایط اقتصادی خوبی نداریم، خدا را خوش نمیآید، بنگاههای مسکن و صاحب خانهها دست به یکی باشند.
وی ادامه داد: ما کارگرهستیم و حقوقمان با این تورم کفاف نمیدهد، باید چکار کنیم. من با پول پیش ۵۰ میلیون تومان با دو بچه چه کاری میتوانم انجام دهم. شماصدای ما باشید و درخواست ما را به گوش مسئولین برسانید.
پیام شهروندی دیگری حاکی است: سلام در رابطه با این موضوع مسکن کمک کنید، ۱۰۰ پیش و شش میلیون تومان اجاره میدهیم و صاحبخانه گفته تخلیه کنید یا ۱۲ میلیون اجاره بدهید. درحالی که خانه مناسب ما پیدا نمیشود و قادر به پرداخت اجاره ۱۲ میلیون تومان نیستیم.
وی ادامه داد: برای پرداخت شش میلیون اجاره هم باید از همه چیزمان بزنیم تا جور شود. پیش مسئولین میرویم پیشنهاد وام میدهند، بانک میرویم در همان ابتدا آنقدر نسخه میپیچند که از مراجعه خود پشیمان میشویم.
این شهروند ادامه داد: تا این سن با چهار بچه نه خانه نه ماشین دارم و بچه ها را با بدبختی بزرگ میکنم، صاحب خانههای طمعدار دنبال منفعت خودشان هستند و به جا اینکه به قشر ضعیف کمک کنند، فقط به فکر جمع کردن پول هستند، تو را خدا به مسئولی که پیگیر است سفارش کنید، خسته شدهام، وقتی یک مادر خسته و از زندگی سیر شود میفهمید یعنی چی ؟
پیام شهروند دیگری اینگونه آغاز میشود که سلام، خواهش میکنیم اطلاع رسانی کنید، امسال صاحبخانهها اجاره بها را بالا نبرند و یا کمتر اضافه کنند. در حال حاضر توان اجاره دادن بیشتر نداریم و کرایه عقب افتاده داریم.
نگاهی به آگهیهای رهن و اجاره در سایتهای اینترنتی نشان میدهد یک آپارتمان ۱۴۰ متر در اشتراکی ۵۵۰ میلیون رهن و ۲۰ میلیون اجاره، آپارتمان ۹۰ متری، ۴۵ متری کاج یک میلیارد رهن با اجاره توافقی، واحد ۵۰ متری طبقه همکف در کمالشهر ۶۰ میلیون رهن با ۱۲ میلیون اجاره، واحد ۷۵ متری،گوهردشت، ۲۰۰ میلیون رهن با ۲۵ میلیون اجاره قیمت گذاری شده است. در میان آگهیها متن هایی چون همخانه میشوم، خانه ندارم هم دیده میشود.