نورنیوز-گروه اقتصادی: پس از آتشبس دو هفتهای جنگ آمریکایی ـ صهیونی علیه ایران که تاکنون ادامه یافته، بازار مسکن تحت تاثیر چهار عامل تورمزا با افزایش نرخهای پیشنهادی همراه شده و این در حالی است که معاملات در پایتخت نسبت به سال گذشته تقریبا به نصف رسیده است. آنطور که فعالان بازار ملک میگویند در جریان جنگ ۴۰ روزه تقاضا در بازار مسکن شهرستانها با افزایش مواجه شد که به رشد قیمتهای اعلامی انجامید. مشاهدات میدانی نشان میدهد در برخی شهرستانها قیمت خانه بیش از ۴۰ درصد افزایش یافت و پس از جنگ به تهران سرایت کرد.
جاماندگی بازار ملک سریعا جبران شد
طی دهههای گذشته قیمت دلاری مسکن در تهران معمولا بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع بوده است. اواسط سال گذشته این عدد به حدود ۸۰۰ دلار رسیده بود که از جاماندگی بازار ملک در مقایسه با بازار ارز حکایت داشت. با رشدهایی که این روزها در نرخهای مسکن اتفاق افتاده به نظر میرسد سطح قیمت هر متر مسکن به بیش از ۱۱۰۰ دلار رسیده و بدین ترتیب فاصله خود را با دلار جبران کرده است.
در سال ۱۴۰۰ دولت سیزدهم طرح نهضت ملی مسکن را با هدف ساخت یک میلیون واحد مسکونی آغاز کرد؛ طرحی که تاثیر چندانی در کنترل بازار مسکن نداشت و بر اساس آخرین آمار طی پنج سال گذشته حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکن ملی به مرحله ساخت رسید که تا سال گذشته نیمی از این تعداد فاقد تسهیلات بود. یعنی به طور میانگین بیش از ۸۰ هزار واحد در سال از مراحل اولیه مثل صدور پروانه و فونداسیون فراتر نرفت.
اما درخصوص بازار ملک در حال حاضر کارشناسان، دو متغیر سنتی و دو متغیر جدید را در نوسان بازار موثر میدانند. تورم و رشد دستمزد از دلایلی هستند که معمولا با تغییر سال بازار مسکن را دستخوش تحولاتی میکنند. در این بین میزان تغییر قیمتها تا حد زیادی به تحولات بازارهای ارز و طلا بستگی دارد.
با این وجود، بازار ملک در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ در مقایسه با طلا و ارز دچار جاماندگی شده بود که از اواخر سال قبل به تدریج در حال جبران این جاماندگی بود؛ به طوری که سطح قیمت هر متر خانه در تهران از حدود ۱۰۰ میلیون تومان به ۱۳۰ میلیون تومان رسید. البته معاملات در پایینترین سطح قرار داشت و به گفته مشاوران املاک نسبت به سال قبل از آن تقریبا نصف شده بود.
با وقوع جنگ در اسفندماه خرید و فروش خانه در تهران تقریبا متوقف شد. بلافاصله بعد از جنگ در شرایط شبه قفلشدگی معاملات، مجددا قیمتهای اعلامی روند افزایشی به خود گرفت؛ تا جایی که نرخهای پیشنهادی در تهران بین ۴۰ تا ۵۰ درصد رشد کرده است. این در حالی است که بازار ملک معمولا از رخدادهایی مثل جنگ تاثیر منفی میگیرد و با فرار سرمایه مواجه میشود.
تصور عمومی آن است که عرضه نهادههای ساختمانی کاهش مییابد
در این زمینه فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوهسازان ـ در گفتوگو یی، اظهار کرد: آسیب به کارخانجات فولاد و پتروشیمی در جریان جنگ ۴۰ روزه تحمیلی به ایجاد اثر روانی و رشد قیمت در بازار ملک منجر شده است. به نظر میرسد تصور عمومی آن است که در اثر تخریب زیرساختهای مرتبط با بخش مسکن، تولید نهادههای ساختمانی تحت تاثیر قرار میگیرد.
وی یادآور شد: از سال ۱۴۰۰ با اجرای طرحهای دولتی و پروژه نهضت ملی مسکن، صنعت ساختمان در بخش خصوصی مورد بیتوجهی قرار گرفت و با هزینههای سربار به نوعی سرکوب شد. طی این چهار سال بخش خصوصی تمایل چندانی برای تولید مسکن نداشت. همزمان با اقداماتی مثل جلوگیری از اعلام قیمت در سایتها، اعمال مالیات و اختلال در بازار سعی داشتند قیمت مسکن را ثابت نگه دارند و به نوعی جلوی فنر بازار را بگیرند. اما این قفل و بستها بیش از این نمیتوانست جلوی رشد قیمت را بگیرد و از سال گذشته نشانههای ایجاد نوسان در بازار مسکن بروز کرد که تا امروز این نوسان افزایشی ادامه داشته است.
قیمتها اسمی بالا رفته اما خریدار نیست
همچنین سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ با تایید افزایش قیمتهای اعلامی در بازار مسکن به ایسنا گفت: التهاب قیمت کالا، رشد تا ۶۰ درصدی دستمزد کارگران، تورم نهادههای ساختمانی، جاماندگی و آسیب به کارخانجات فولاد و شایعه کمبود فولاد باعث شده فروشندگان به استقبال گرانی بروند. با این حال، معاملهای صورت نمیگیرد و قیمتها به صورت اسمی بالا رفته است.
وی با اشاره به نبود آمار رسمی از قیمت مسکن در پایتخت بیان کرد: با توجه به نبود شفافیت به آمار رسمی دسترسی نداریم و صرفا از طریق سامانهها و مشاهدات میدانی میبینیم که قیمت آپارتمان افزایش داشته است.
افزایش تا ۴۰ درصدی اجاره خانه
همچنین تورج سرباز ـ عضو دیگر هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ درباره نوسانات افزایشی قیمت مسکن گفت: قیمتهایی که در سایتها اعلام میشود صرفا نرخ پیشنهادی فروشندگان است اما معاملاتی صورت نمیگیرد. برخی بنگاهها از دو ماه قبل هیچ خرید و فروش نداشتهاند. به صورت میانگین هم خرید و فروش ملک در تهران نسبت به سال گذشته به نصف کاهش پیدا کرده است.
وی با بیان اینکه برخی سودجویان از شرایط کنونی سوءاستفاده میکنند، گفت: برخی افراد بعضا با القای گرانی سعی دارند قیمت ملک را بیش از ظرفیت واقعی آن بالا ببرند و خریداران بالقوه را به خرید قطعی ترغیب کنند.
به گفته سرباز، برعکس بخش خرید و فروش، قیمتها در بازار اجاره افزایش واقعی داشته و اجاره مسکن بین ۳۰ تا ۴۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.
این عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل وضعیت آینده بازار ملک اظهار کرد: اگر آتشبس بین ایران و آمریکا به یک صلح باثبات منجر شود به نظر زیرساختهای مرتبط با تولید مسکن ترمیم میشود و هیجانات بازار مسکن فروکش خواهد کرد. اما اگر جنگ شود یا وضعیت نه جنگ و نه صلح باقی بماند، به قفلشدگی بیش از پیش بازار مسکن میانجامد و خروجی چنین وضعیتی رکود تورمی خواهد بود.