نورنیوز-گروه اقتصادی: بازار مسکن کشورمان به‌خصوص طی سال‌های اخیر با چالش‌های عمیقی مواجه شده است؛ از افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت، شامل نهاده‌های ساختمانی، دستمزد نیروی کار و انشعابات آب، برق و گاز تا قیمت‌هایی که با شیبی چند ده برابری از قدرت خرید مردم فاصله گرفته‌اند.
در گفت‌وگویی مشروح با حسام عقبایی کارشناس مسکن و رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک کشور به بررسی این موضوع پرداخته‌ایم که چرا برخی انبوه‌سازان به‌دنبال سودهای نامتعارف و سوداگرانه هستند و چگونه این طمع بازار مسکن را از حالت مصرفی به سرمایه‌ای سوق داده است.
در این گفت‌وگو، عقبایی با اشاره به واقعیت‌های کف بازار، مقایسه با استانداردهای جهانی مانند سود 15 تا 25 درصدی سازندگان در کشورهای پیشرفته و تأکید بر ضرورت تولید انبوه با سود معقول راهکارهایی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن و کاهش فاصله طبقاتی ارائه می‌دهد.
وضعیت سود در بازار مسکن ایران را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
عقبایی: واقعیت آن است که سازندگان به‌دنبال سود سوداگرانه از بازار مسکن هستند. انبوه‌سازان باید طمع را کنار بگذارند. اگر بخواهیم مقایسه‌ای انجام دهیم بین هزینه ساخت و قیمت مسکن، هزینه ساخت ممکن است به‌عنوان مثال 10 تا 20 درصد افزایش یابد، اما قیمت مسکن شیبی چند ده برابری داشته است. دقیقاً همین نکته‌ای است که شما به آن اشاره کردید.
آیا افزایش هزینه‌های ساخت و مسکن قابل انکار است و چه عواملی در آن نقش دارند؟
عقبایی: رشد هزینه تولید، قیمت مسکن و هزینه‌های مربوط به مسکن در کشور قابل انکار نیست. طبیعتاً دستمزد کارگر افزایش یافته و هزینه نیروی کار بالا رفته است. مصالح ساختمانی افزایش قیمت داشته، هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش یافته، هزینه انشعابات آب، برق و گاز که در گذشته در هزینه‌های ساخت چندان لحاظ نمی‌شد، افزایش یافته و همه این موارد رشد داشته است. قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یافته، اما سودی که سازندگان مسکن در حوزه مسکن دنبال می‌کنند، سودی نامتعارف و سوداگرانه است که با رشد درآمد مردم تناسب ندارد.
سود ساخت‌وساز در کشورهای دیگر چگونه است و مقایسه آن با ایران چیست؟
عقبایی: در کشورهای حوزه خلیج فارس که مطالعه‌ای روی آن‌ها انجام داده‌ام، سود ساخت‌وساز بین 20 تا 25 درصد است؛ یعنی حداکثر بین 20 تا 25 درصد، حتی در کشوری مانند ژاپن. این موضوع را با استادی در زمینه زمین‌شناسی و زلزله‌شناسی که سالی یک‌بار به دانشگاه تهران می‌آید و درس زلزله‌شناسی تدریس می‌کند و تخصصش عمران در ژاپن است و در حوزه ساخت‌وساز فعالیت دارد، مطرح کردم. از ایشان در جلسه‌ای که در هتل هما برگزار شد، پرسیدم: «استاد محترم، شما که در ژاپن در حوزه عمران فعالیت دارید، سود ساخت‌وساز در ژاپن چقدر است؟» ایشان پاسخ دادند که سود ساخت‌وساز در ژاپن تعریف‌شده و دلبخواهی نیست و حداکثر 15 درصد است.
سؤالم این است که چرا برخی از آماتورهای حوزه ساخت‌وساز در کشور ما می‌گویند از این حوزه خارج شده‌اند؟ زیرا سود بانکی ما حدود 18 تا 20 درصد است. ما نمی‌گوییم که سازندگان باید به سود 18 یا 20 درصد اکتفا کنند. توقع ما این است که سود بیشتری کسب کنند، با توجه به سرمایه، زمان و انرژی که صرف می‌کنند، اما سودها بعضاً از مرز 150 و 200 درصد عبور می‌کند.
اختلاف بین هزینه ساخت و قیمت مسکن در گذشته و حال چگونه است؟
عقبایی: به‌عنوان مثال، 10 سال پیش قیمت مسکن حدود 8 میلیون تومان بود و هزینه ساخت در آن زمان متری 3 میلیون یا 2.5 میلیون تومان بود. یعنی حداکثر فاصله بین هزینه ساخت و قیمت مسکن دو یا دو و نیم برابر بود. اکنون، بر اساس آخرین برآوردها، هزینه ساخت به طور متوسط بین 20 تا 25 میلیون تومان است. بله، ممکن است خانه‌هایی وجود داشته باشد که هزینه ساخت آن‌ها به متری 80 میلیون تومان برسد، اما میانگین هزینه ساخت، با احتساب انشعابات، حدود 25 میلیون تومان است. حال اگر میانگین قیمت مسکن را بالای 150 میلیون تومان در نظر بگیرید، در بسیاری از مناطق، اختلاف بین هزینه ساخت و قیمت مسکن چند برابر شده است؛ یعنی همان دو و نیم برابر اکنون چند برابر شده است.
راهکار شما برای بهبود بازار مسکن چیست و چرا برخی سودهای بالا را ترجیح می‌دهند؟
عقبایی: نکته‌ای که می‌خواهم بیان کنم دقیقاً همین است. برخی معتقدند که باید تولید مسکن را افزایش دهیم و سود کمتری کسب کنیم. به‌عنوان مثال، اگر 100 خانه بسازیم و از هر خانه 400 میلیون تومان سود ببریم، بهتر است تا اینکه کسی بگوید من به جای 100 خانه، 10 خانه می‌سازم و از هر خانه 4 میلیارد تومان سود می‌برم. مثال دیگر مانند فردی است که رستوران چلوکبابی دارد و می‌گوید: «من روزانه 3 هزار پرس چلوکباب می‌فروشم و از هر پرس 200 تومان سود می‌برم.»
فرد دیگری می‌گوید: «من چلوکباب می‌فروشم و از هر پرس 50 هزار تومان سود می‌برم، اما راضی‌ام که روزانه 500 پرس بفروشم.»
آن یکی می‌گوید: «من راضی‌ام که از هر پرس 500 تومان سود ببرم، اما 3 هزار پرس چلوکباب بفروشم، سودم را پایین می‌آورم و فروشم را بالا می‌برم.» در حوزه مسکن، انبوه‌سازان و تولیدکنندگان بازار مسکن باید به سمتی حرکت کنند که کارگاه‌های تولید مسکنشان تعطیل نشود، نیروهای کارشان بیکار نشوند، خواب سرمایه‌شان طولانی نشود و طمع را کنار بگذارند.
نحوه محاسبه سهم زمین در قیمت مسکن چگونه است و چه اشتباهاتی در این محاسبه رخ می‌دهد؟
عقبایی: برخی افراد سهم زمین را در قیمت تمام‌شده مسکن محاسبه می‌کنند و این نکته بسیار مهمی است. می‌گویند: «ما هزینه ساخت را مثلاً 25 میلیون تومان یا 20 میلیون تومان در نظر گرفتیم.» سپس می‌خواهند سهم زمین را در آن واحد محاسبه کنند و با هزینه ساخت جمع کنند تا قیمت تمام‌شده را مشخص کنند. اما بعضاً در اینجا خلط مبحث می‌کنند و می‌گویند: «زمین در آن منطقه متری 100 میلیون تومان است، ما متری 25 میلیون تومان ساختیم و حالا آپارتمان را متری 100 میلیون تومان می‌فروشیم، پس هیچ سودی برای ما ندارد.» در حالی که زمینی که متری 100 میلیون تومان خریداری شده، برای ساخت 10 واحد استفاده شده، نه یک واحد.
یعنی قدرالسهم زمین بین 10 یا 5 یا حتی 100 واحد تقسیم می‌شود. بنابراین، باید هزینه زمین را با هزینه ساخت جمع کنید، نه اینکه بگویید: «من زمین را متری 100 تومان خریدم، 200 متر زمین خریدم، حالا می‌خواهم یک واحد 60 متری آپارتمان بفروشم.» نباید بگویید: «فقط 6 میلیارد تومان هزینه زمین بوده است.» اگر 200 متر زمین بین 10 واحد تقسیم شود، یعنی اگر 10 واحد در 200 متر زمین ساخته شده یعنی اینکه به هر واحد 10 متر زمین رسیده که می‌شود یک میلیارد تومان.
جمع‌بندی شما از وضعیت بازار مسکن و پیش‌بینی آینده آن چیست؟
عقبایی: جمع‌بندی مختصری می‌کنم: برخی افراد، چه ناآگاهانه و چه آگاهانه، به این موضوع دامن می‌زنند. آن‌هایی که ناآگاهانه این کار را می‌کنند، فکر می‌کنند اگر به بازار مسکن و مخاطبان القا کنند که قیمت مسکن کاهش یافته، این یک واقعیت در کف بازار است. واقعیت کف بازار این است که قیمت مسکن نه‌تنها در مناطق شمالی تهران، بلکه در مناطق میانی، متوسط و حتی شهرهای کوچک به دلیل کاهش قدرت خرید مردم کاهش یافته است. من اعتقاد دارم که تا پایان سال 1404، چه در شرایط تحریم، چه در شرایط صلح، و حتی در شرایط خدای‌نکرده جنگی، قیمت مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و با توجه به اینکه 85 تا 90 درصد بازار مسکن اکنون سرمایه‌ای است، کاهش خواهد یافت. اکنون 10 درصد معاملات بازار مسکن مصرفی است و این نگاه سرمایه‌ای سودی عایدش شود.
نگاه سرمایه‌ای به مسکن چه تأثیری دارد و شما چه رویکردی را پیشنهاد می‌کنید؟
عقبایی: به‌عنوان فردی که در حوزه مسکن فعالیت می‌کنم، اعتقاد دارم که مسکن اصلاً نباید نگاه سرمایه‌ای داشته باشد. برعکس، ما علاقه‌ای نداریم که مردم در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند. علاقه ما این است که مردم در تولید مسکن سرمایه‌گذاری کنند تا مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی تبدیل شود. برخی می‌گویند: «نگویید قیمت‌ها کاهش یافته، وگرنه فرصت‌ها از دست می‌رود و مردم در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری نمی‌کنند.»
آیا ما گفته‌ایم که در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنید تا سودجویی یا سوداگری کنید؟ اگر کسی می‌خواهد در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کند، باید زمین بخرد، بسازد و با سود 25 یا 30 درصد بفروشد. این کار هم به افزایش عرضه کمک می‌کند هم به تولید ملی، هم به افزایش تقاضا، هم به ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا، هم اشتغال ایجاد می‌کند، هم سود معقولی برای سرمایه‌گذار به همراه دارد، هم کارگاه او تعطیل نمی‌شود و هم سرمایه‌اش در گردش باقی می‌ماند.
اما وقتی این‌گونه نیست، نگاه سرمایه‌ای در بازار مسکن به خود این بازار آسیب زده است. طی دو سه سال اخیر، حداقل اگر نگوییم پنج سال اخیر، 70 تا 85 درصد نگاه به بازار مسکن سرمایه‌ای بوده است. شخصی امروز آپارتمان را متری 60 میلیون تومان می‌خرد، فردا می‌خواهد متری 70 میلیون تومان بفروشد و ماه بعد متری 80 میلیون تومان. یعنی نگاه او کاملاً سودجویانه است. اصلاً علاقه‌ای نداریم که چنین افرادی در این بازار سرمایه‌گذاری کنند. برخی می‌گویند: «نگذارید سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج شوند.» این سرمایه‌ها باعث افزایش فاصله طبقاتی و کاهش قدرت خرید مردم می‌شوند.
به همین دلیل است که می‌گوییم اختلاف بین قیمت حقیقی و واقعی مسکن با قیمتی که با سود متعارف محاسبه می‌شود، وجود دارد. برخی می‌گویند: «هیچ‌چیز ارزان نشده.» چرا قیمت مسکن باید کاهش یابد؟ زیرا سود تعریف‌شده در آن را 150 درصد در نظر گرفته‌اند.
حالا که 20 درصد کاهش یافته و 20 درصد دیگر هم در ماه‌های آینده کاهش خواهد یافت، باید بیش از این هم کاهش یابد تا قدرت خرید واقعی مصرف‌کنندگان به آن برسد. بازار مسکن باید حداقل به حالت 50-50 برسد؛ یعنی حداقل 50 درصد مصرف‌کننده باشند.
طی سال‌های 1380 تا 1385 حدود 50 درصد بازار مسکن مصرف‌کننده بودند. قبل از سال 1380 برعکس بود، 80 درصد مصرفی و 20 درصد سرمایه‌ای بودند. اکنون تقریباً 85 درصد بازار مسکن سرمایه‌ای است و این وضعیت خوبی نیست. برخی نگرانند که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش یابد. نمی‌گوییم قیمت مسکن کاهش یافته، اما عملاً در کف بازار این اتفاق رخ داده است. کسی که آپارتمانش را متری 100 میلیون تومان عرضه کرده بود، حالا می‌گوید اگر پول نقد دارید، متری 70 میلیون تومان هم می‌دهم. کسی که آپارتمانش را 500 میلیون تومان گذاشته بود، وقتی صحبت می‌کنید—این‌ها را مصداقی می‌گویم—می‌گوید اگر پول نقد دارید، متری 300 تومان می‌دهم. در تهران آپارتمان‌هایی هستند که متری 400 میلیون تومان فروخته شده و همان آپارتمان را متری 280 میلیون تومان فروخته‌اند. این‌ها واقعیت‌های کف بازار است، نه افسانه یا رویا یا آنچه ما دوست داریم نمی‌گوییم. ما از واقعیت کف بازار صحبت می‌کنیم.
امروز اگر در شهر بگردید، چه در شمال شهر، چه در مناطق نزدیک بهشت زهرا، دولت‌آباد تا شمیرانات، نسبت به هر منطقه، فروشندگان واقعی بازار مسکن که واقعاً قصد فروش ملک دارند، نه آن‌هایی که سوداگری می‌کنند. سوداگران می‌گویند: «پارسال ملک را متری 200 میلیون تومان گذاشته بودیم، عید متری 280 میلیون تومان، حالا هم نفروخته‌ایم.»
وقتی تماس می‌گیرید، می‌گویند: «حالا که دلار گران شده، متری 350 میلیون تومان» ماه بعد تماس می‌گیرید، می‌گویید: «دلار پایین آمده، اما ما همان متری 340 تومان می‌دهیم.» اما وقتی مذاکره می‌کنید، حتی متری 340 تومان هم نمی‌دهند، چون اساساً فروشنده نیستند و فقط می‌خواهند قیمت را بالا ببرند. بعضاً این افراد با هم هماهنگی و تشکیلاتی دارند و در برخی مناطق تهران، به‌ویژه مناطقی که ساخت‌وساز بیشتری دارند، مانند مناطق 2 و 22، حتی هماهنگی‌هایی برای افزایش قیمت‌ها انجام می‌دهند. این دقیقاً همان کارتل‌ها، سوداگران یا به‌اصطلاح مافیایی است که عرض کردم و نیاز است که سازمان بازرسی کل کشور و نهادهای نظارتی به این موضوع ورود کنند.