نورنیوز - گروه اقتصادی: در شرایط اقتصادی پرنوسان کنونی، یکی از مهمترین چالشهای مستاجران و مالکان، نحوه تعیین منصفانه و دقیق مبلغ رهن و اجاره است. با وجود گذشت سالها از رواج قراردادهای ترکیبی، همچنان فرمول ثابت و یکسانی برای تبدیل رهن به اجاره و بالعکس وجود ندارد و مشاوران املاک بسته به منطقه و عرف محل، روشهای مختلفی را اعمال میکنند.
طبق فرمول رایج در تهران، نرخ تبدیل معمولاً بین ۲.۵ تا ۳ در نظر گرفته میشود. این نرخ در عدد ۱۲ (تعداد ماههای سال) ضرب شده و بر مبلغ رهن تقسیم میشود تا اجاره ماهانه محاسبه شود. بهعنوان نمونه، اگر ملکی با ۳۵۰ میلیون تومان رهن عرضه شود، اجاره ماهانه حدود ۸.۵ میلیون تومان برآورد خواهد شد.
در بسیاری از نقاط دیگر کشور نیز، عرف رایج چنین است: هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته میشود. به این ترتیب، برای کسری رهن ۵۰ میلیون تومانی، مستأجر باید ۱.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت کند.
فرمول تبدیل به شکل زیر محاسبه میشود:
اجاره ماهانه = (مبلغ رهن قابل تبدیل ÷ ۱,۰۰۰,۰۰۰) × ۳۰,۰۰۰
همچنین در تبدیل اجاره به رهن نیز نسبت تقریبی ۱ میلیون تومان اجاره = ۳۳.۳ میلیون تومان رهن در نظر گرفته میشود.
در برخی مشاورات املاک، فرمولی دیگر مورد استفاده قرار میگیرد که بر اساس آن، رهن کامل معادل یکهشتم قیمت ملک تعریف شده است. در این روش، ابتدا قیمت خانه بر ۸ تقسیم و سپس بخشی از آن بهصورت نقد (رهن) و مابقی به شکل اجاره ماهانه تعیین میشود.
بهعنوان مثال، اگر قیمت خانهای دو میلیارد تومان باشد و مالک حاضر باشد تنها یک میلیارد تومان رهن دریافت کند، برای مابقی باید حدود ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه مطالبه کند. نرخ افزایشی در این مدل حدود سه میلیون تومان اجاره در برابر هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن حذفشده است.
در محلههای لوکس، نرخ تبدیل تا ۳۵ هزار تومان بهازای هر یک میلیون رهن افزایش مییابد. سود بانکی تأثیر زیادی در انتخاب میان رهن یا اجاره دارد. در شرایطی که سود سپرده بالا باشد، مالکان تمایل بیشتری به دریافت پول پیش دارند. امکانات ملک نظیر پارکینگ، آسانسور، نور طبیعی، متراژ و سال ساخت، تأثیر مستقیمی بر میزان رهن و اجاره دارد. شفافسازی و استانداردسازی فرمولهای تبدیل، میتواند به کاهش اختلافات میان طرفین قرارداد منجر شود.
در نهایت، با توجه به نبود الگوی ثابت، مشاوره با کارشناسان معتبر املاک و بررسی دقیق عرف محلی، همچنان بهترین روش برای تعیین شرایط منصفانه رهن و اجاره در سال ۱۴۰۴ خواهد بود.