منتظر خروج مسکن از رکود باشیم؟

نورنیوز-گروه‌اقتصادی: مسکن به عنوان یک کالا در سبد خانوار نقشی اساسی دارد. جدای از هزینه خورد و خوراک و پوشاک می توان گفت که نیمی از حقوق خانواده ها برای اجاره خانه کنار گذاشته می شود.

تورم یکی از مهم ترین عواملی است که در سال های اخیر قدرت خرید مسکن را پایین آورد.

این در حالی است که به گفته کارشناسان و آمار های منتشر شده هر چند بازار مسکن از افزایش تورم بی نصیب نمانده اما باز هم در مقابل بازار سکه و ارز که قدرت نقد شوندگی سریعتری دارند میزان تورم کمتری را تجریه کرده است و می کند.

بر اساس آخرین آمار ارائه شده در نیمه اول سال ۱۴۰۳، قیمت مسکن در تهران در مرداد ۱۴۰۳ تنها ۱.۲ درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشت، در حالی که در مقایسه با مرداد ۱۴۰۲، این افزایش ۱۶.۸ درصد بوده است.

***مسکن در تهران متری چند؟

طبق آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه امسال به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده بود. اگرچه آمار رسمی از قیمت مسکن در شهریور و مهرماه منتشر نشده اما بررسی میدانی فایل‌های فروش، نشان می‌دهد قیمت مسکن طی دو ماه گذشته نیز رشد چشمگیری نداشته است.

در سال های گذشته راهکارهایی برای تامین مسکن ارائه شده و کارهایی هم انجام شده است اما با این حال نه مسکن مهر و نه مسکن ملی و اجتماعی و نه حتی تسهیلات نتوانستند تاکنون در تامین به اندازه مسکن موفق عمل کنند.

در کنار افزایش قیمت ها البته بازار مسکن در رکود است چرا که نه مردم قدرت خرید دارند و نه مالکان می توانند ملک خود را به قیمت مناسب بفروشند.

رکود اقتصادی منجر به کاهش تعداد معاملات مسکن شده است. در شهر تهران، تعداد معاملات مسکن در تابستان ۱۴۰۳ به حدود ۳۰۰۰ معامله در ماه کاهش یافته است که این رقم به مراتب کمتر از میانگین معاملات در سال‌های گذشته است. این کاهش معاملات نشان‌دهنده حالت انتظار و بلاتکلیفی خریداران و سرمایه‌گذاران است که منتظر ثبات بیشتر در اقتصاد و سیاست‌های کلان کشور هستند.

این در حالی است که کارشناسان هشدار می دهند که مردم منتظر کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن نباشند. چرا که کوچک‌ترین التهابی که در حوزه اقتصاد مسکن رخ دهد موجب افزایش هیجانی و پیش‌بینی‌نشده‌ قیمت ها خواهد شد که دوباره مصرف‌کنندگانی که بیش از حد تعلل داشته‌اند، متضرر می شوند.

حسین جوشقانی، اقتصاددان در این رابطه گفت: مساله‌‌ ساختمان به اقتصاد کلان برمی‌‌‌گردد. وقتی درآمد خانوارها کاهش یافته و کشور برای چند دهه با مشکل بیماری هلندی روبه‌‌‌رو بوده است، مسکن به‌‌‌عنوان کالایی غیرقابل تجارت با افزایش قیمت مواجه شده است.

 با وجود درآمدهای نفتی که در سال‌های متعدد وجود داشته، تورم در بخش ملک بیشتر از بسیاری از کالاها و خدمات بوده و این امر باعث شده که از یکسو درآمد خانوار کاهش یابد و از سوی دیگر، قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها با سرعت بیشتری افزایش یابد؛ در نتیجه قدرت خرید خانوارها، به‌‌‌ویژه آنها که در طبقات پایین‌‌‌تر قرار دارند، کاهش پیدا کرده است.

تردیدی نیست که قیمت مسکن با شیبی ملایم همچنان در حال افزایش است اما اینکه این بازار در چندماه مانده به پایان سال بتواند از رکود خارج شود سوالی است که در زیر به آن پرداختیم.

*** رکود بازار تاکی ادامه دارد؟

بر اساس پیش‌بینی های انجام شده بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ همچنان تحت تأثیر رکود و تورم قرار دارد. انتظار می‌رود که قیمت‌ها به تدریج افزایش یابد، اما به دلیل رکود و کاهش تقاضا، این افزایش با سرعت کمتری نسبت به سال‌های گذشته رخ دهد.

برخی کارشناسان معتقدند که قیمت مسکن در پاییز و زمستان ۱۴۰۳ به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم عمومی، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یابد. این در حالی است که تعداد معاملات مسکن نیز همچنان پایین باقی خواهد ماند. به عنوان مثال، در نیمه اول سال ۱۴۰۳، تعداد معاملات مسکن در تهران به حدود یک چهارم سطح معاملات معمولی کاهش یافته است. این کاهش معاملات نشان‌دهنده رکود عمیق در بازار مسکن و نبود تقاضای کافی است.

***ابزارهای دولت برای تامین مسکن

حسن بان کارشناس مسکن در این باره بر ناکارآمدی روش‌های فعلی، به‌‌‌ویژه در حوزه رگولاتوری و تامین مالی تاکید کرد و خواستار اصلاحات ساختاری شد. او پیشنهاد کرد که دولت می‌تواند از ابزارهایی مانند صندوق ملی مسکن یا ابزارهای مالی نوین همچون توکن‌‌‌های مسکن برای تامین مالی استفاده کند.

 او همچنین او بر اهمیت اعتمادسازی و ایجاد سیاستگذاری پایدار تاکید و اظهار کرد که برای تشویق سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی، دولت باید اطمینان و شفافیت لازم را در خصوص بازگشت سرمایه فراهم کند.

مسکن های 15 تا 40 متری، استفاده از توکنایز کردن مسکن (خرید یونیت‌‌‌های سرمایه‌گذاری مسکن به شیوه نوین و با کمترین میزان سرمایه و معاملات آن در بازار ثانویه)، ترغیب بخش خصوصی برای ورود به بازار از دیگر راهکارهایی است که کارشناسان اقتصادی برای خروج بازار مسکن از رکود مطرح می کنند.

همچنین ارائه وام‌های بانکی با شرایط بهتر برای خریداران مسکن ، می‌تواند به کاهش قیمت‌ها و رونق بازار کمک کند. تسهیل قوانین و مقررات مربوط به ساخت‌وساز و کاهش بروکراسی‌های موجود هم می‌تواند به افزایش تولید مسکن و در نتیجه کنترل قیمت‌ها و خانه دار شدن مردم منجر شود.