نورنیوز- گروه اقتصادی: بخش مسکن و ساختمان به عنوان پیشران بخش بزرگی از اقتصاد کشور شناخته می‌شود که با رونق خود می‌تواند سوخت کافی برای حرکت موتور رشد اقتصادی را مهیا سازد. با این حال، این بخش طی یک دهه گذشته به طور همزمان با رکود تقاضا و تورم هزینه تولید رو به رو شده است. از طرفی هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار درحال افزایش است و خانوار ایرانی برای تامین سرپناه خود هرساله با سختی های بیشتری مواجه بوده است.
تداوم رکود تورمی در بخش مسکن ایران
صنعت ساختمان یکی از بزرگترین بخش‌های اقتصادی کشور اسـت و پس از بخش نفت به عنوان یکی از صنایع فرصت ساز برای رشد اقتصادی و افزایش تولید ناخالص داخلی و اشتغال زایی به شمار می‌رود. بسیاری از کارشناسان اعتقـاد دارند کـه رشـد ارزش افزوده، تخصیص بودجه عمرانی و حضور مؤثر بخش خصوصی در صنعت ساختمان می‌تواند بر روند چرخه اقتصادی کشور تأثیر داشته باشد.
با توجه به ارتباط تنگاتنگ ساخت و ساز با بخش‌های بالا و پایین دست، مانند فلزات اساسی و کانی‌های غیر فلزی و خدمات املاک و مستغلات، می‌توان به اهمیت جایگاه ایـن صنعت در اقتصاد کشور پی برد. مسکن از منظر اثرگذاری بر اشتغال، تولید و ایجاد پویایی و تحرک در اقتصاد ملی، ارتباط گسترده با بیش از 150 فعالیت اقتصادی دارد. برخورداری از سهم حدود 30 درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور و سهم 12 درصدی از ایجاد اشتغال از ویژگی‌های روشن این بخش است.
همچنین سهم مسکن از حجم نقدینگی حدود 30 درصد است و هرگونه فعل و انفعال در این بخش می‌تواند در سرعت گردش پول یا جذب سرمایه‌های سرگردان در بازارهای مالی تاثیر بسیار چشم‌گیری داشته باشد. از طرفی افزایش هزینه‌های ساخت و ساز منجر به افزایش بسیار زیاد فشار تقاضا بر منابع پولی خواهد شد که رشد فزاینده حجم نقدینگی و گردش پول در دوره‌های آتی را به دنبال خواهد داشت.
بارها دیده‌ایم که رکود در بخش مسکن و ساخت وساز باعث شکل‌گیری رکود عمیق در اقتصادهای بزرگ جهانی شده است و رونق در این بخش توانسته اقتصادها را از شرایط رکودی خارج کند. همچنین در ایران مشاهده می‌شود که شروع رکود عمیق در بخش مسکن بیش از یک دهه است که منجر به رکود گسترده در بازار کار و تولید محصولات پایین دستی و خدمات شده است. درحالی که کاهش تقاضای خرید مسکن منجر به کاهش قیمت آن نشده و هزینه ساخت نیز به دلیل افزایش قیمت نهاده‌ها در حال افزایش است.
بنابراین میزان معاملات مسکن هرساله درحال کاهش بوده و به دلیل رشد قیمت‌ها و فاصله گرفتن قدرت خرید خانوار از سطوح قیمتی، دیگر کمتر کسی می‌تواند برای خرید مسکن اقدام نماید. دراین بین محرک‌های دولتی مانند وام و تسهیلات ساخت یا خرید مسکن نیز کارایی خود را با تداوم تورم از دست داده‌اند.
نمودار زیر رشد قیمت‌ها در بخش نهاده‌های ساختمانی را براساس داده‌های مرکز آمار ایران نشان می دهد.
براساس نمودار، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در سال‌های 1399 الی 1401 شدت گرفته است، درحالی که در همین مدت میزان درخواست‌ها برای اخذ مجوز ساخت و تعداد معاملات مسکن درحال کاهش بوده است.
همچنین در این مدت نرخ رشد قیمت هر متر خانه رشد شدیدی را تجربه کرد که در سال 1402 و 1403 تاحدودی تعدیل شد و در این سال‌ها سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافت.
جدول زیر نشان می‌دهد شرایط رکودی بر بازار مسکن در سال 1403 نیز همچون 1402 برقرار بوده است. طی این مدت تعداد معاملات مسکن در محدوده 3 تا 5 هزار دستگاه در هر ماه قرار داشته که به نسبت کل بازار مسکن ایران بسیار ناچیز است. آمار خرداد ماه سال 1403 بازگوکننده آن است که تعداد معاملات مسکن به نسبت ماه قبل بیش از 20 درصد کاهش یافته اما درمقایسه با خرداد 1402 حدود 14 درصد افزایش یافته است.
با وجود رشد نسبی تعداد معاملات مسکن در خرداد امسال، این رقم به نسبت مقیاس بازار مسکن ایران بسیار ناچیز است و بازگشت رونق به این بازار را نشان نمی‌دهد.
در سال جاری، شرایط رکودی معاملات با رشد پایین بهای هر متر مسکن همراه بوده است. این موضوع درشرایطی که هزینه تولید در بخش مسکن رو به افزایش است، حاشیه سود و بازدهی بخش مسکن را تاحدود زیادی کاهش خواهد داد.
سهم مسکن از هزینه خانوار درحال افزایش است
با وجود کاهش سرعت رشد قیمت و تداوم شرایط رکودی در معاملات مسکن، سرعت رشد اجاره‌بها همچنان از رشد درآمدها بالاتر است که نشان می‌دهد سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار رو به افزایش است.
مطابق با آمار مرکز آمار ایران، بخش مسکن در سال 1401 حدود 38 درصد از هزینه خانوارهای ایرانی کل کشور را به خود اختصاص می‌دهد که این رقم برای تهران به 50 درصد می‌رسد. همچنین با توجه به رشد بالاتر نرخ اجاره بها به نسبت درآمدخانوار، به نظر می‌رسد این عنوان در سال‌های 1402 و 1403 نیز افزایش یافته و مسکن سهم بیشتری از هزینه های خانوار را به خود اختصاص داده باشد.
درجدول زیر رشد اجاره‌بهای مسکن با رشد درآمد خانوار مقایسه شده است.
ارقام موجود در جدول بالا نشان می‌دهد که سهم اجاره مسکن از هزینه خانوار درحال افزایش است. براین اساس درحالی که رشد حداقل حقوق دستمزد در سال 1402 حدود 27 درصد بود، رشد اجاره خانه به حدود 44 درصد رسیده است. همچنین در سال 1403 با وجود رشد 38 درصد حداقل حقوق و دستمزد، رشد اجاره بها در بخش مسکن در محدوده 40 درصد قرار گرفته است. این رقم به نسبت گذشته کاهش یافته اما همچنان به نسبت درآمد خانوار رشد بیشتری دارد.
به طور کلی می‌توان گفت که بخش مسکن ایران دچار چالشی سه گانه است، اول، به دلیل افزایش روز افروز تورم نهاده‌ها، سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن با کمبود منابع و سرمایه رو‌به رو است. دوم، قدرت خرید خانوار کشور با قیمت‌های کنونی همخوانی ندارد و بخش زیادی از خانوارها توانایی خرید مسکن را از دست داده‌اند. سوم، رکود معاملات و کاهش حاشیه سود سرمایه گذاری در مسکن باعث شده که ورود به عرصه ساخت و ساز برای افراد و بنگاه‌های خصوصی به صرفه نباشد و انگیزه ورود به بازار مسکن برای تولیدکنندگان رو به کاهش باشد.
از نظر کارشناسان، بازار مسکن ایران برای خروج از بحران تشدید همزمان رکود تقاضا و افزایش هزینه ساخت و ساز، نیازمند اقداماتی گسترده و هماهنگ است. که کاهش هزینه های تولید، افزایش توان خرید خانوار و افزایش دسترسی به منابع جدید برای تامین سرمایه در گردش تولیدکنندگان را به دنبال داشته باشد. این امر نیازمند برنامه‌ریزی گسترده برای کنترل تورم و رشد درآمدهای اقتصادی کشور است که به طور خاص از طریق اسناد بالادستی مانند قانون برنامه هفتم توسعه اقتصادی هدف‌گذاری شده است.
نورنیوز