سایر رسانه‌ها: اخیراً شهردار تهران از فروش مسکن متری خبر داده است. «علیرضا زاکانی» می‌گوید: «طرح مسکن متری را با هدف جذب نقدینگی برای رونق صنعت ساخت و حفظ سرمایه شهروندان راه‌اندازی خواهیم کرد.» آن‌طور که طراحان این طرح می‌گویند برای فروش مسکن، ابزاری تهیه شده که بتواند سبدی از مسکن را تعریف کند و روی آن، شاخص تعریف شود، به این معنا که افرادی همواره در بازار وجود داشته باشند که در ازای این شاخص، متراژ مشخصی از پایه مسکن را به مردم و متقاضیان تحویل دهند و مابه‌التفاوت مواردی مانند طبقه، نور و کیفیت ساختمان را در زمان تحویل از مشتری دریافت کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد تقریبا هیچ تجربه موفقی در دنیا از فروش متری مسکن گزارش نشده است که بتوان قضاوت کرد این طرح نتیجه مثبتی درپی خواهد داشت یا نه.
اما مورد دیگر این است که با توجه به ۱- سهم ۷۵ تا ۸۰ درصدی تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه، ۲- فقدان پایه مالیاتی کارآمد همچون مالیات سالانه بر املاک مسکونی برای مهار سوداگری و ۳- تورم بالا و التهابات ارزی و جهش‌های مکرر قیمت زمین و مسکن، طرح فروش متری مسکن نیز همچون اوراق مسکن نتیجه چندان مثبتی از خود به‌جای نگذاشته و این طرح به‌جای خانه‌دار کردن کم‌درآمدها، منجر به افزایش قیمت مسکن شود. اما مورد قابل‌تأمل دیگر اینکه، شهردار تهران درحالی طرح مسکن متری را به‌عنوان یک طرح نجات‌بخش برای جذب نقدینگی و افزایش ساختوساز معرفی می‌کند که آمارها نشان می‌دهد بروکراسی پیچیده‌ای که شهرداری‌ها در فرآیند صدور پروانه ساختمانی ایجاد کرده‌اند، مهم‌ترین مانع ساختوساز و جذب سرمایه‌های بخش خصوصی در حوزه ساختوساز است. به‌نظر می‌رسد بیش از هر اقدامی، وزارت راه‌وشهرداری‌ها باید اقدام به کاهش زمان صدور پروانه‌های ساختمانی کنند.
۱- فروش متری قابل اجراست؟
اولین سوال را این‌طور می‌توان مطرح کرد که آیا ایده و طرح خرید متری مسکن قابلیت اجرایی شدن را دارد؟ یعنی مردم می‌توانند به‌واسطه خرید و فروش متری مسکن خانه‌دار شوند و این موضوع در کاهش یا ثبات قیمتی در این بازار تأثیری دارد؟
«علیرضا مهدی‌زاده»، مدیر بازاریابی و توسعه کسب‌وکار شرکت سرمایه‌گذاری مسکن بانک مسکن از کارشناسان و پژوهشگران این طرح می‌گوید: «طرح فعلی طرح جدیدی نیست. در یک دوره، ۱۰ یا ۱۵ سال پیش اجرا شد و به شکست انجامید و ما تقریبا سه سال قبل آن را مطرح کردیم تا از سازوکار بورس به شکل اوراق سلف موازی در خرید مسکن اجرا شود. شرکت ما شرکت سرمایه‌گذاری مسکن بانک مسکن و بخش‌های سرمایه‌گذاری و بورس این طرح را انجام دادند که با سایر بخش‌ها نیز همکاری داشتند و گروهی روی آن کار می‌کردند. این طرح با شورای تبیین بورس مطرح و تایید شد و شورای فقهی هم تایید کرد و زمانی که برای اجرا مجددا به شورای تبیین آمد، تیم این شورا عوض شده بود و با تیم جدید در حال مذاکره هستیم تا ملاحظات مدنظر این شورا را لحاظ کنیم و بعد از آن هم با تایید مجدد شورای فقهی به مرحله اجرا برسد. اصل موضوع، کار مثبتی است و دلایلی دارد. فرض کنید شخصی ۵۰۰ میلیون تومان سرمایه دارد و وارد تقاضای مسکن نمی‌شود چون کمترین قیمت یک میلیارد تومان است و با این اختلاف قیمتی نمی‌تواند خانه‌دار شود اما با سازوکار فروش متری، سرمایه‌های اندک بسیاری را می‌توانیم سوار این قطار کنیم که از تورم جا نمانند. برای مثال فردی ۱۰ متر می‌خرد و مثلا همان ۱۰ متر مصون از تورم می‌شود، درحالی‌که کسی اگر کمتر از یک ملک را داشته باشد نمی‌تواند از تورم در امان باشد و کم‌کم آن را اضافه کند. اما فروش متری به این افراد هم کمک می‌کند که وارد بازار شوند. راهکار هم این بود که فرد پس از وارد شدن به این بازار و در زمانی که ساختمان در حال ساخته شدن است مثلا -۳ تا ۴ سال- وی مقدار خریداری شده خود را افزایش می‌دهد. حال در زمان تکمیل واحد اگر به حد متراژ یک خانه برسد واحد مسکونی به وی تحویل داده می‌شود، اگر نتوانست هم ۲ راهکار موجود است:
۱- اول اینکه اوراق توسط شرکت با سود مشخصی سررسید شود و پول آن را تحویل دهد ۲- یا در بازار ثانویه‌ای که وجود دارد افراد با توجه به متراژهای خود، کسری را تکمیل کرده و واحد را تحویل می‌گیرند یا همان مقدار خریداری شده خود را در این بازار ثانویه می‌فروشند. کلیات این طرح این بود اما طرحی که شهرداری مطرح کرده است را باید دید با چه سازوکاری خرید و فروش متری قرار است اجرا شود و احتمالا به همین شیوه بورس اجرا می‌شود.»
«مجید گودرزی»، کارشناس مسکن نیز گفت: «متأسفانه سیاست‌هایی که به کار برده می‌شود برای واقعی کردن قیمت مسکن نیست و از جنس سیاست‌هایی مثل پرداخت وام ودیعه مسکن با سود ۱۷ یا ۱۸ درصد یا فروش اوراق مسکن با نرخ ۱۷ درصد و عدم پرداخت بخشی از وام با عنوان خرید اوراق است. درخصوص سیاست خرید و فروش متری مسکن در بورس نیز جریان بر همان مدار است و با توجه به رکود موجود در بخش مسکن و ساختمان تلاش می‌شود تا قیمت کاهش پیدا نکند که سیاستی در جهت منافعی غیر از جامعه هدف و مردم است. همان‌گونه که واقف هستید برای پرداخت وام ودیعه مسکن نیز که قرار بر پرداخت آن است با انواع و اقسام موانع به متقاضیان، آن هم نه همه بلکه به افراد اندکی پرداخت می‌شود که نتیجه آن هم حتی دریافت نکردن متقاضیان آن است که قیمت اجاره‌ها کاهش نیابد و بالا بماند. ما بارها اعلام کردیم فروش اوراق مسکن با سود ۱۷ و ۱۸ درصد و دریافت سود بخشی از وامی که تحت عنوان خرید اوراق پرداخت نمی‌شود به‌نظر یک ظلم آشکار است، چراکه حدود ۱۰۰ میلیون تومان از این وام مسکن عملا پرداخت نمی‌شود یا صرف اوراق مسکن می‌شود، سود آن گرفته می‌شود.»
۲- به سفته‌بازی دامن می‌زند؟
علیرضا مهدی‌زاده کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که آیا همچون تجربه اوراق مسکن، آیا فروش متری مسکن نیز ممکن است دچار سفته‌بازی شود، گفت: «بله این حرف درست است و هیچ‌کدام نمی‌توانیم فروش متری این اوراق را در بازار ثانویه پیش‌بینی کنیم اما باید توجه داشت که ذیل این اوراق واحد ملکی حقیقی وجود دارد که ارزش مشخصی در بازار دارد و خریدار می‌داند که اگر قیمت مربوط به این ملک از میزان واقعی خود فاصله بگیرد خرید آن به صرفه نیست. بنابراین حدس ما این است که مردم تشخیص می‌دهند که این اوراق چقدر ارزش دارد و چه قیمتی می‌ارزد که با خرید آن کسری خود را تکمیل کنند از اینرو تشخیص آن چون به یک کالای واقعی وصل بوده راحت است.»
مجید گودرزی نیز در این خصوص معتقد است: «طرح خرید و فروش متری مسکن گفته شده که برای کمک به خرید مسکن برای اقشار نیازمند است اما درواقع با این کار جلوی افت قیمت مسکن در این بخش گرفته می‌شود درحالی‌که می‌دانیم قیمت فعلی مسکن واقعی نبوده و دارای حباب بزرگی است. چنانکه براساس اعلام سازمان نظام مهندسی قیمت تمام‌شده هر متر مسکن ۷ تا ۸ میلیون اعلام است و در طرح نهضت ملی مسکن نیز قیمت در همین حد است. از طرف دیگر مشارکت‌ها اکثرا ۵۰ درصدی است، یعنی اگر یک واحد مسکن که در یک طرح مشارکتی در بازار آزاد در حال ساخت است، ۸ میلیون هزینه ساخت ساختمان شود، ۸ میلیون نیز برای زمین است و ساختمان به صورت ۵۰ درصدی بین دو طرف واگذار می‌شود. پس قیمت واقعی مسکن حدود ۱۶ میلیون تومان است. بارها نیز از مجلس خواسته‌ایم ساماندهی در بخش مسکن را در دستورکار قرار دهد و طرحی که پیشنهاد داده‌ایم طرح «بهای تمام شده مسکن» است که متأسفانه به‌واسطه فشارها مانع ایجاد می‌شود و بهانه‌های واهی آورده می‌شود، درحالی‌که مسکن یک نیاز ضروری بوده و تمام دولت‌های دنیا به شکل مستقیم یا غیرمستقیم آن را کنترل می‌کنند.»
۳- فروش مسکن متری وظیفه شهرداری است؟
یک سوالی که در اینجا قابل طرح است، اینکه آیا بهتر نیست شهرداری به‌جای ایفای نقش در پروژه مسکن متری، به سایر وظایف مأموریتی خود مانند کاهش زمان صدور پروانه‌های ساختمانی بپردازد که از مهم‌ترین دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است؟ مهدی‌زاده در این خصوص می‌گوید: «قطعاً درست است و شهرداری نمی‌تواند متولی این کار باشد. شهرداری صرفاً این را مطرح کرد که یک‌سری تسهیلات می‌دهد و فعالیتی انجام می‌گیرد. به بیان دیگر امکان انجام این طرح در شهرهای بزرگ خیلی امکان ندارد و بیشتر به شهرهای اطراف می‌رود تا کالای مصرفی تهیه شود و قیمت مشخصی هم داشته باشد و رونق در شهرهای اطراف شکل بگیرد. انبوه‌سازان نیز ترجیح‌شان این است که این طرح و فروش اوراق سلف مربوط به آن در شهرهای اطراف انجام بگیرد. در شهرهای اطراف هم شهرداری‌ها موظف نیستند و شرکت شهرهای جدید و وزارتخانه، مسئول و متولی آن هستند. اینکه شهرداری تهران هم این را گفته صرفا معرفی است و فکر نمی‌کنم شهرداری بخواهد به‌صورت مستقیم وارد شود یا متولی آن گردد چون در دوره‌ای فروش متری مطرح شد و شکست خورد. این سازوکار مشخص بورس است و اینکه شهرداری‌ها بخواهند حداقل در بلندمدت بازیگر مهمی در این بازار باشند شدنی نیست.»
مجید گودرزی نیز معتقد است: «انتقادی که بارها به رویه غلط شهرداری‌ها برای بخش مسکن داشتیم این موضوع بود. برای مثال در فرانسه شهرداری‌ها موظف به ساخت مسکن اجتماعی و فوق‌اجتماعی هستند. یعنی برای 3 میلیون نفری که قادر به پرداخت حداقل‌های تهیه مسکن نیستند موظفند خانه بسازند ولی ما می‌بینیم که در ایران آنقدر برای تهیه مجوز سنگ‌اندازی می‌شود و مشکل ایجاد می‌کنند که خود شهرداری‌ها هم با مشکل روبه‌رو می‌شوند. برای مثال سال گذشته و به علت عدم تحقق بخشی از بودجه شهرداری مجبور شدند آن را اصلاح کنند. از اینرو پیشنهاد دادیم که هزینه‌های مجوزها را کاهش دهند و از ساخته‌ها عوارض بگیرند نه از نساخته‌ها. آنقدر از نساخته عوارض چندگانه گرفته می‌شود که کسی سمت ساختوساز نمی‌رود و طبعاً شهرداری هم با مشکل روبه‌رو می‌شود یعنی رویه درآمدی برخلاف رویکرد ایجاد درآمد پایدار دنبال می‌کنند و هم مردم و هم شهرداری‌ها با مشکل روبه‌رو شده‌اند.»
۴- منتظر کاهش قیمت باشیم؟
یک سوالی که در اینجا قابل طرح است اینکه آیا اجرای طرح فروش متری مسکن، منجر به کاهش یا ثبات قیمتی در بازار مسکن می‌شود؟ علیرضا مهدی‌زاده کارشناس مسکن با تأیید این موضوع می‌گوید: «قیمت‌ها کاهش می‌یابد چون اولا مقدار زیادی از مبالغی که تا پیش از این نمی‌توانست وارد بازار مسکن شود وارد شده و تامین مالی پروژه‌ها انجام می‌شود؛ چراکه حالت‌های دیگر مثلا پیش‌خرید که فرد باید صبر می‌کرد تا کسی بیاید و واحدهای او را آن هم با دارا بودن مبلغ قابل‌توجه پیش‌خرید کند وجود ندارد و می‌تواند برای سازنده از نظر تامین مالی، سرعت ساخت و درصد پیشرفت تاثیر بگذارد. برای مردم هم از آنجاکه این مبالغ اندک وارد بازار مسکن شده و از کاهش ارزش به‌واسطه تورم جا نمانده سودده است. خصوصا در شهرهای اطراف و جدیدی که حول شهرهای بزرگ مانند تهران، شیراز یا مشهد بوده و زیرنظر وزارت راه و شهرسازی و شرکت شهرهای جدید هستند می‌تواند هم سودمندی برای سازنده از نظر تامین مالی و هم رای مردم با خرید متراژهای هرچند اندک داشته باشد و به ثبات بازار و خانه‌دار شدن مردمی که تمکن مالی در حد بالایی ندارد کمک کند.»
این اظهارات مهدی‌زاده درحالی است که برخی از کارشناسان می‌گویند در شرایط فعلی که بین ۷۵ تا ۸۰ درصد از تقاضاهای مسکن در کشور سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بوده و تقاضاهای سرمایه‌ای و همچنین قیمت مسکن تحت‌تاثیر شدید نوسان قیمت‌ها و تورم، قیمت مصالح، بهای ارز و به‌طور عمده عملکرد بازیگران پرقدرت قرار می‌گیرد، بعید است طرح فروش متری خانه منجر به کاهش قیمت مسکن شود.
۵- در دنیا اجرا شده؟
علیرضا مهدی‌زاده کارشناس مسکن در پاسخ این سوال «فرهیختگان» که طرح فروش متری تاکنون در دنیا اجرا شده یا خیر، می‌گوید: «خیر ابداع ما است و شبیه به این طرح را در دنیا حداقل بنده ندیده‌ام که مثلا مسکن را به‌صورت سلف خرید کنند. در دنیا هم که پیش‌فروش می‌کنند در ابتدا بانک برای شما تامین مالی می‌کند و کل پول را به سازنده می‌دهد و پس از آن فرد با بانک طرف است. اما اینکه از طریق سازمان بورس به صورت سلف وارد بازار سرمایه شود و افراد معاملاتی روی آن انجام دهند وجود نداشته است.»
۶- مشکلات حقوقی دارد؟
یکی از مسائلی بسیار قدیمی در حوزه ساختوساز، موضوع تخلفات و کلاهبرداری‌های طرح‌های پیش‌فروش است. درخصوص طرح مسکن متری به نظر می‌رسد با ورود بورس مشکلات حقوقی که طرح‌های پیش‌فروش درگیر آن بودند، به حداقل برسد اما یک مشکلی که در اینجا می‌توان طرح کرد این است که اگر فردی مثلاً ۱۰ متر خریداری کند و فرد دیگری از همان طبقه ۶۰ متر را خریداری کرد، درصورتیکه مالک آن ۱۰ متر راضی نشود سهم خود را به مالک ۶۰ متری واگذار کند چه راهکاری برای آن و امثال این مشکلات حقوقی اندیشیده شده است. برخی از کارشناسان می‌گویند احتمالا سازمان بورس در زمان نهایی کردن این طرح تهمیداتی برای رفع مشکلات حقوقی می‌اندیشد و این مسائل حقوقی را می‌توان برطرف کرد.
مراحل ۴۰ گانه دریافت پروانه
چند وقتی است یک توافق نانوشته‌ای بین کارشناسان و سیستم اجرایی کشور حاصل شده که دولت به‌تنهایی نمی‌تواند از پس ساخت چهارمیلیون واحد مسکن بربیاید. اما این به معنی رها کردن سیاستگذاری و هدایت‌گری در بخش مسکن نیست. به عبارتی، حال که دولت پس از یک‌سال به این نتیجه رسیده منابع کافی بانکی و عمومی برای ساخت تعداد انبوه مسکن وجود ندارد، باید به‌طور جدی و فعالانه در سیاستگذاری بخش مسکن ورود کند. اولین و مهم‌ترین اقدام، کنترل تورم عمومی است که نه‌تنها نیاز بخش مسکن، بلکه نیاز همه بخش‌های اقتصادی کشور است که در یک شرایط قابل پیش‌بینی و با ثبات فعالیت کنند. اما مورد بعدی، کمک به خانوارها و بخش خصوصی برای ساخت مسکن از طریق ارائه زمین ارزان قیمت برای دهک‌های متوسط و ارائه زمین رایگان برای دهک‌های کم‌درآمد و ساخت مسکن برای گروه‌های هدف دستگاه‌های حمایتی است. اقدام بعدی دولت هم می‌تواند کمک به شهرداری‌ها برای کاهش زمان صدور پروانه‌های ساختمانی باشد.
فعالان حوزه ساختوساز می‌گویند تمرکز روی این موضوع که دولت (به‌معنای تأمین مالی از بانک‌ها یا دریافت خط اعتباری از بانک مرکزی) باید بار مالی طرح نهضت ملی مسکن را به‌دوش بکشد، امکان‌پذیر نبوده و یک اشتباه استراتژیک است. سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن، یکی از مهم‌ترین موانع آغاز اجرای پروژه‌های ساختمانی و تداوم آن را نه صرفا تسهیلات مسکن، بلکه هفت‌خوان صدور مجوزهای ساختوساز ازجمله پروانه ساختمانی عنوان می‌کنند. این اقدام طی دودهه اخیر به یک مسیر پیچیده، طولانی، مبهم و فسادزا تبدیل شده است. براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، درحال‌حاضر متوسط زمان دریافت پروانه ساختمانی در شهرهای کوچک و میانی افزون بر ۱۳۰روز (۴.۵ ماه)، در شهرهای بزرگ و کلانشهرها در حدود ۲۰۰ روز (۶.۵ ماه) و در پاره‌ای از موارد این زمان به بیش از ۳۰۰ روز نیز می‌رسد. انبوه‌سازان نیز می‌گویند این مدت زمان بین ۷ تا ۱۲ ماه طول می‌کشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد گردش کار صدور پروانه ساختمانی مستلزم طی کردن هفت‌خوان تشکیل پرونده، بازدید، دستور نقشه، تاییدیه نقشه معماری، پرداخت عوارض، تهیه مدارک پیش‌نویس و چاپ پروانه است. با وجود اینکه در گردش کار تدوین‌یافته معاونت شهرسازی و معماری اغلب شهرداری‌های کشور، تعداد گام‌های اجرایی صدور پروانه ساختمان کمتر از ۲۰ گام است، اما طبق بررسی‌های میدانی کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس، در حال حاضر از زمان درخواست متقاضی تا هنگام صدور پروانه ساختمانی، ۴۰ گام خرد و کلان وجود دارد که با احتساب رفت‌وبرگشت پرونده‌ها، دوباره‌کاری و بروز اشتباه در برخی اقدامات، گاه به بیش از ۱۰۰ گام نیز افزایش می‌یابد.
رتبه اول در بروکراسی پروانه ساختمانی
طبق آمارهای جهانی، این ۴۰ گام در دریافت پروانه‌های ساختمانی، ایران را در رتبه اول طولانی‌ترین بروکرواسی اداری در دریافت پروانه‌های ساختمانی قرار داده است. این آمار که از سوی بانک جهانی منتشر شده، نشان می‌دهد پس از ایران، کشور تاجیکستان با ۲۶، لیبریا با ۲۵، تانزانیا و رومانی با ۲۴، سودان‌جنوبی با ۲۳ و کشورهای فلیپین، کرواسی، ساحل عاج، پوتوریکو، مجارستان و لبنان هرکدام با ۲۲ گام، در رتبه‌های ۲ تا ۱۲ جهان قرار دارند. طبق این آمارها، کمترین گام و بروکراسی اداری در دریافت پروانه‌های ساختمانی مربوط به کشورهای دانمارک، لیختن اشتاین، سوئد، هنگ کنگ، آلمان، مونته‌نگرو، مقدونیه‌شمالی، انگلیس، بحرین، فرانسه، مالزی و سنگاپور است که بین ۷ تا ۹ گام است. به عبارتی، بروکراسی اداری صدور پروانه ساختمانی در ایران 4 برابر برخی کشورهای جهان است.
صدور پروانه ساختمانی در ایران بدتر از ۱۳۷ کشور
بروکراسی پیچیده و چندلایه صدور پروانه‌های ساختمانی که خود منشأ فساد نیز شده، منجر به افزایش زمان انتظار برای دریافت پروانه‌های ساختمانی نیز شده است. طبق آمارهای داخلی، زمان صدور پروانه در کشورمان به‌طور میانگین حدود ۷ ماه (۲۱۰ روز) طول می‌کشد. این درحالی است که در کشور کره‌جنوبی زمان صدور پروانه ساختمانی تنها ۲۸ روز (۴ هفته) است. این مدت زمان در سنگاپور ۳۶ روز، در امارات ۴۸ روز، در مالزی ۵۳ روز، در مراکش ۵۸ روز، در فرانسه ۶۲ روز، در گرجستان و آمریکا ۶۳ روز، در دانمارک ۶۴، در فنلاند ۶۵ و در اردن ۶۶ روز است. همچنین مقایسه مدت زمان صدور پروانه ساختمانی در ایران با ۱۶۴ کشور جهان نشان می‌دهد با ۲۱۰ روز (۷ ماه) انتظاری که در کشورمان برای صدور پروانه ساختمانی وجود دارد، این پروسه طولانی ایران را در رتبه ۱۳۷ جهان در بین ۱۶۴ کشور جای داده است. به عبارتی، فرآیند صدور پروانه ساختمانی در ایران بدتر و طولانی از ۱۳۶ کشور جهان است.
معضلی به نام فساد
بررسی میدانی از فعالان ساختوساز حاکی است از میان متقاضیانی که برای دریافت پروانه ساختمانی تشکیل پرونده می‌دهند، حدود یک‌سوم تا مرحله صدور دستور نقشه پیش می‌روند و با توجه به هزینه‌های غیررسمی و موانعی که به‌ویژه در مرحله تاییدیه نقشه‌ها گریبانگیر آنان می‌شود، در تصمیم خود برای شروع عملیات ساختمانی دچار تردید جدی می‌شوند و از اینرو بخشی از سرمایه‌گذاران اقدام به انصراف از سرمایه‌گذاری در ساختوساز مسکن می‌کنند که در عمل بسیاری از پروژه‌ها را با کاهش سرمایه و متعاقب آن تاخیر روبه‌رو می‌کنند. گزارش مرکز پژوهش‌ها نشان می‌دهد اخذ پروانه ساختمانی برای برخی املاک و اراضی به‌دلیل اعمال سلیقه، سختگیری‌های غیرموجه و غیرفنی و در تعدادی از موارد زمینه‌چینی برای ارتشا توسط افراد و نهادهای فاقد جایگاه و اختیارات مشخص همچون امضاهای طلایی، شورای معماری مناطق، کمیسیون توافقات و... دچار توقف می‌شود. از سوی دیگر متقاضیانی هم که با عبور از گام‌های ۴۰ گانه و طاقت‌فرسای هفت‌خوان گردش کار پروانه ساختمانی دریافت می‌کنند، درصورتیکه بنابر دلایلی موفق به آغاز انجام عملیات ساختمانی در زمان مقرر نشوند، با توجه به اعتبار دوساله پروانه ساختمانی و باطل شدن مجوز مزبور، مجبور به طی کردن مجدد گام‌های چهل‌گانه هستند. نیل استنزبری در گزارشی که برای مرکز مبارزه با فساد زیرساخت جهانی تهیه کرده، می‌نویسد ساختوساز به دلایلی مستعد فساد است.
۱. منحصر به فرد بودن: هیچ دو پروژه ساختمانی مشابه هم نیستند و این موضوع مقایسه هزینه‌ها را دشوار می‌کند و فرصت‌هایی را برای افزایش هزینه‌ها و پنهان کردن رشوه‌ها فراهم می‌کند.
۲. زنجیره تراکنش‌های پیچیده: در ساختوساز گروه‌های زیادی از رشته‌های حرفه‌ای و افراد تجاری و روابط قراردادی وجود دارد که زمینه را برای فساد بیشتر و اقدامات کنترلی را دشوار می‌کند.
۳. بخشی از پروژه پنهان است: بخشی از مصالح اغلب پنهان است، به عنوان مثال آرماتورهای فولادی و نوع بتن و گچ و کابل‌ها و لوله‌های محصور در کانال‌ها می‌تواند زمینه فساد را فراهم کند.
۴. بروکراسی رسمی: دریافت مجوزهای متعددی از شهرداری‌ها و دولت در قالب مجوز ساخت در مراحل مختلف چرخه طویلی است که در هر کدام فرصتی برای رشوه‌خواری فراهم می‌کند.
فرهیختکان