آینده مسکن و الزامات پیش رو

نورنیوز - گروه اقتصادی: قیمت مسکن به استناد آمارهای رسمی از ابتدای امسال روند افزایشی قابل توجهی داشته است. داده‌های مرکز آمار ایران از رشد پیوسته تورم ماهانه مسکن از فروردین تا تیرماه حکایت دارد به طوری‌که در تیرماه به اوج رسیده و از مرز ۸ درصد عبور کرد. بر اساس آمارهای رسمی تورم مسکن در مردادماه از ۸ درصد به کمتر از ۲ درصد کاهش پیدا کرده است.

گزارش‌های بانک مرکزی نیز تقریباً همین تصویر را از بازار مسکن ارائه می‌دهد. هر چند به دلیل تفاوت جامعه آماری نرخ تورم دو نهاد منتشر کننده، آمار متفاوت است، اما تقریباً هم جهت هستند. به استناد امار بانک مرکزی، تورم مسکن پایتخت در اردیبهشت ماه به ۶.۱ درصد و در خرداد به ۸.۴ درصد جهش کرده، اما در تیر و مرداد به ترتیب با ثبت تورم‌های ۵.۸ و ۲.۵ درصدی روند کاهشی به خود گرفته است.

با این حال یکی از مهمترین نقاط اشتراک هر دو گزارش رسمی آماری از وضعیت بازار مسکن شهر تهران، توقف رشد تورم در مردادماه است.

به نظر می‌رسد یکی از عوامل کاهش تورم مسکن در مردادماه، عنصر روانی و ناشی از کاهش انتظارات تورمی به دلیل افزایش احتمال به نتیجه رسیدن مذاکرات رفع تحریم‌ها در دو ماه گذشته باشد. 

طی سال‌های اخیر تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه‌ای، عامل مهمی در هدایت تقاضای سرمایه‌ای به این بازار بوده است، به نحوی که بررسی بازدهی بازارهای مختلف در ۴ ماهه ابتدایی امسال نشان می‌دهد، بازار مسکن بالاترین بازدهی را نسبت به سایر بازارها داشته است.

یکی از عوامل مهم در بهم ریختگی بازار مسکن، نبود راهبرد منطقی و هوشمند از سوی سیاست‌گذاران فعال در این بخش است. هرچند عدم تعادل عرضه و تقاضا و کمبود مسکن ناشی از ادوار مختلف موجب پیشی گرفتن تقاضا از عرضه شده، اما بخش زیادی از خروجی عملکرد فعلی این بازار محصول مولفه‌های اقتصاد کلان و اقتصاد سیاسی است.

 شاید بتوان تمرکز بر «مالکیت» را نیز از خطاهای سیاستگذاران در بازار مسکن دانست و به تعبیری غفلت از برنامه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای موجب چنین وضعیتی شده است. سازوکارهای برنامه‌ریزی در حوزه مسکن به گونه‌ای است که گویی همه باید «صاحب‌خانه» باشند. اگر چه این آرمانی قابل احترام و حتی قابل دفاع است، اما واقعیت‌های موجود نشان می‌دهد که برای رسیدن به این ایده قابل دفاع، نمی‌توان ضرورت‌های اساسی بحران فعلی را نادیده گرف؛ به‌خصوص که حتی در کشورهای توسعه یافته نیز تحقق این امر محل تردید است.

برنامه‌ریزان سیاسی و اقتصادی باید توأمان ضمن کنترل متغیرهای کلان اقتصاد به‌ویژه موضوع تورم، سیاست‌های اجاره داری را نیز در پیش گیرند. 

از دیگر چالش‌هایی که شاید بتوان گفت بیشتر دولت‌ها برای تبیین و تدوین برنامه‌های خود در حوزه مسکن دچار آن می‌شوند، ورود مستقیم به عرصه ساخت و ساز یا به‌کارگیری روش پیمانکاری است. این امر موجب می‌شود تا منابع مالی مستقیم دولت‌ها در این بخش به‌کار گرفته شود. چنین سیاستی با هدف افزایش عرضه پیگیری می‌شود در حالی که کارشناسان معتقدند که حجم پیش‌بینی شده تولید مسکن نخواهد توانست تعادل عرضه و تقاضا را بهبود موثری بدهد.

 به نظر می‌رسد ورود به ساخت و ساز از سوی بخش خصوصی مجرب، متخصص و کارآمد با به‌‎کارگیری دانش و فناوری‌های نوین برای کاهش مدت زمان ساخت و به‌کارگیری منابع مالی بخش خصوصی و همچنین مشوق‌هایی در خصوص ساخت مسکن‌های اجاره‌ای حرفه‌ای با کاربری‌های خاص د تا حدی سیاست‌های پیشین را تعدیل یا تکمیل نماید. نکته عمومی و قابل توجه آن است که به‌نظر می‌رسد توجه به قوانین ایجابی، تسهیل‌گر و مشوق در مسیر سیاست‌های منطقی، موثرتر از قوانین سلبی همچون جرائم و یا دیگر قاعده‌های تنبیهی در این مسیر باشد.

نباید از نظر دور داشت که نظام برنامه‌ریزی کشور باید برای سناریوهای بدبینانه نیز چاره اندیشی کنند. تداوم تحریم‌ها می‌تواند ضمن تأثیر روانی بر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی به واسطه افزایش انتظارات تورمی، بازارهای مختلف از جمله مسکن را دستخوش تغییر کند و همین موضوع نیز می‌‌تواند بازار مسکن را مجدداً وارد شوک جدید قیمت کند. بنابراین لازم است وزارت راه و شهرسازی به عنوان سیاستگذار بخش مسکن به پشتوانه حمایت‌های دولت و شخص رئیس جمهور، از همین حالا نشست‌های تخصصی با مدیران بخش خصوصی و حتی بخش‌های تأثیرگذار دولتی را پیگیری نماید و با سعه صدر از ایده‌های آنها برای به کارگیری از ظرفیت‌های ذخیره زمین و مصالح و نحوه تعامل با سازمان‌های ذی‌ربط مسکن  برای گشایش در این حوزه بهره گیرد.