رفع معضل مسکن؛ اولویت‌ قطعی رشد اقتصادی کشور

نورنیوز ـ گروه اقتصادی: مشکل مسکن در ایران مشکلی است که به امروز و دیروز بر نمی‌گردد بلکه پیشینه‌ای 60 ساله دارد، اما طرح این مسئله در فرمایشات مقام معظم رهبری در دیدار اخیرشان با اعضای هیئت دولت تأکیدی بر این نکته بود که این وضع نابسامان باید هر چه زودتر به پایان برسد.

ایشان در فرمایشات خود تأکید کردند: «بخش مسکن یکی از اولویت‌ها است، مسکن خیلی مسئله مهمی است؛ بنابراین به مسئله مسکن باید رسید. ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم، نتایجش را هم دارید می‌بینید. قیمت خانه، اجاره خانه سرسام‌آور است. خب مردم واقعاً در زحمت هستند. یکی از اولویت‌های قطعی در مسائل اقتصادی، بخش مسکن است.»

نگاهی به معضل مسکن نشان می‌دهد به دلیل رشد سرمایه‌گذاری در بخش صنعت در دهه ۱۳۴۰، دستمزدها در بخش صنعت و در مشاغل شهری افزایش یافت و همین امر موجب شد تا موجِ گسترده‌ای از روستانشینان از این مناطق به‌سوی شهرها مهاجرت کنند.

با ورود این حجم از جمعیت به سمت شهرهای بزرگ معضل حاشیه‌نشینی و کمبود مسکن شکل گرفت، اما این به هم خوردن شرایط عرضه و تقاضا در بخش مسکن تا بعد از وقوع انقلاب اسلامی ادامه یافت و درست به هنگامی‌ که دولت به دنبال اصلاح این شرایط بود، وقوع جنگ تحمیلی سبب شد تا نیمی از بودجه کشور و تلاش‌های دولت مصروف جنگ شده و همین امر مانع از نگاه اصلاحی دولت به این بخش شود.

با پایان جنگ و با شروع دوره سازندگی موضوع تأمین مسکن به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد، در دستور کار دولت قرار گرفت اما نه تنها این مشکل حل نشد بلکه معضلاتی چون خانه خالی، مسکن منجمد،  افزایش اجاره‌بها و قیمت‌های بی‌سابقه در بخش مسکن ایجاد شد که نه تنها اقتصاد این بخش را دچار مشکل کرد بلکه حتی دامنه آن به دیگر بخش‌های اقتصادی کشور از جمله بانک‌ها کشیده شد.

اکنون داده‌های آماری نشان می‌دهد که نسبت میان درآمد شهروندان و متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در کشور، آن‌قدر زیاد شده که بنا بر منطق اقتصادی، با وجود تقاضا امکان خرید مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ برای خانواده‌ها تقریباً به حداقل‌ رسیده است.

اما سؤال این است که چرا مشکل مسکن در کشور حل نمی‌شود و بایدها در این راستا کدام‌اند؟

بر اساس آمارهای ارائه شده، سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری، بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است و به عنوان نمونه در حال حاضر 43 درصد مردم تهران اجاره‌نشین هستند و از سال 1390 تا 1400 قیمت مسکن در تهران با رشد هزار و ۶۲۵ درصدی قیمت برای هر متر مربع همراه بوده است.

همچنین مهم‌ترین چالش فقر مسکن در مناطق شهری، دسترسی نداشتن به مسکن مقرون‌به‌صرفه و مهم‌ترین چالش فقر مسکن در مناطق روستایی، بدمسکنی گزارش شده است.

چنین شرایطی گویای آن است که نبود وجود برنامه‌ای مشخص در حوزه مسکن و ایجاد رکود در این حوزه و مشکلات اقتصادی در سال‌های اخیر، بخش مسکن را به چالشی برای کشور تبدیل کرده است.

دولت‌ها سیاست‌ها و برنامه‌های مختلفی از جمله سیاست واگذاری زمین ارزان، وام مسکن، مسکن استیجاری، شهرها و شهرک‌های اقماری، احیای بافت‌های فرسوده و... را در سال‌های مختلف به اجرا گذاشته‌اند که اگر «موفقیتی» هم داشته، مقطعی و گذرا بوده است.

با توجه به این شرایط باید بازنگری اساسی در برنامه‌ها و طرح‌های تأمین مسکن در دستور کار دولت قرار گیرد و شرایط نابسامان مسکن مرتفع شود.

در این زمینه اگرچه دولت سیزدهم طرح نهضت ملی مسکن را در دستور کار قرار داده اما باید توجه داشته باشد که:

الف) به دلیل شرایط حاکم بر بازار، با هجوم سرمایه‌های بخش‌های دیگر به بخش مسکن و بازدهی اقتصادی، ساخت‌وساز مسکن در مناطق مرفه‌نشین شهرهای بزرگ از جمله تهران افزایش بیشتری نسبت به دیگر مناطق داشته و سرمایه‌های این بخش را به خود جذب می‌کند.

این در حالی است که بیشتر این واحدها با متراژ بالا و لوکس ساخته شده و این امر ارزش قیمت مسکن را به شدت افزایش می‌دهد به شکلی که تناسبی با قدرت خرید اغلب افراد جامعه و متقاضیان مصرفی ندارد و بیشتر این خانه‌ها به سرنوشت خانه‌های خالی گرفتار می‌شوند.

اظهارات محمدمنان رئیسی، رئیس مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران مبنی بر اینکه تعداد واحدهای خالی در مناطق برخوردار کلان‌شهرها دائماً در حال افزایش است نیز تأکیدی بر این مدعاست.

ب) از سوی دیگر افزایش قیمت مصالح ساختمانی ناشی از رشد تورم و جو عمومی اقتصاد باعث وارد شدن فشار مضاعف به تولیدکنندگان مسکن شده که از یک‌سو هزینه تولید را افزایش و از سوی دیگر با تضعیف قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان همراه بوده و مقیاس تولید مسکن را به پایین‌ترین سطح رسانده است.

ج) همچنین در شهرهای بزرگ برخلاف آنچه برخی بر آن تأکید دارند کمبودی در عرضه مسکن وجود نداشته و سیاست تراکم فروشی در سال‌های گذشته نشان داده است که این اقدام تنها موجب افزایش قیمت و تورم در این بخش شده و خود به مشکلی جدید تبدیل می‌شود .

د) از سوی دیگر به دلیل افزایش قیمت‌ها، مسکن از یک سکونت‌گاه به کالایی سرمایه‌ای مبدل شده که نه تنها در مقابل کاهش قیمت پول خانواده‌ها را حفظ می‌کند بلکه کاهش درآمدی بسیاری از خانوارها را تأمین کرده و نوعی بیمه برای آنان محسوب می‌شود.

برخی کارشناسان بر این باورند که از آنجا که دولت سیزدهم برای مقابله با این شرایط پروژه نهضت ملی مسکن را تعریف کرده است، باید ضمن توجه به شرایط یاد شده راهکارهای جدیدی را در این مسیر مد نظر داشته باشد. از جمله یکی از مهم‌ترین این راهکارها جلوگیری از احتکار سمی ملک است که منجر به عدم دسترسی افراد به واحدهای مسکونی می‌شود.

در این راستا دریافت مالیات از خانه‌های خالی به‌عنوان یکی از روش‌های مقابله با این شرایط است که در صورت اجرای بدون معافیت می‌تواند تحولی را در این بخش ایجاد کند، چرا که وقتی ملکی برای همه اقشار بدون استثنا و تبصره هزینه در بر داشته باشد، طبعا جریان سمی احتکار ملک مغلوب خواهد شد.

از سوی دیگر؛ باید ساخت‌وساز در مناطقی که با مازاد عرضه روبه‌رو هستند به شکلی تنظیم شود که سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن مهار شود و مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تغییر ماهیت دهد.

مشکل تأمین مالی برای مردم و انبوه‌سازان نیز در این راستا قابل توجه است.

در نهایت باید توجه داشت که مشکل مسکن مشکلی یک شبه نیست که دولت سیزدهم بتواند با معجزه‌ای به‌سرعت آن را حل کند بلکه نیاز به راهکارهای مختلف اقتصادی و قوانین کارآمد دارد تا این مشکل به شکل ریشه‌ای حل و در مسیر درست ریل‌گذاری شود.