تحقق تنها 21 درصد از قانون جهش تولید مسکن تا سال 1407، نشاندهنده بنبستی است که حسام عقبایی ریشه آن را نه در کمبود امکانات، بلکه در خست وزارت راه در واگذاری زمین و سوءمدیریت میداند. او معتقد است با وجود خودکفایی در مصالح و نیروی انسانی، ناترازی عرضه و تقاضا به موتور محرک گرانی و استیصال متقاضیان تبدیل شده است.
نورنیوز- گروه اقتصادی: در حالی که طبق قانون جهش تولید مسکن، دولت مکلف به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی شده بود، تازهترین آمارها از وضعیت پروژههای حمایتی نشاندهنده یک عقبماندگی جدی از برنامه زمانبندی است.بررسی وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژهها در کنار وعدههای جدید وزارت راه و شهرسازی، حاکی از آن است که بخش بزرگی از متقاضیان باید خود را برای انتظاری طولانیتر آماده کنند.
بر اساس دادههای منتشر شده توسط معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، از مجموع تکلیف ساخت ۴ میلیون واحد تا سال ۱۴۰۴، اکنون تنها حدود ۷۰۷ هزار واحد (شامل بقایای طرح اقدام ملی دولت قبل) در دست ساخت است. نکته قابل تأمل در این آمار، نوسان و کندی پیشرفت فیزیکی است؛بهطوریکه میانگین پیشرفت پروژهها در ماههای پایانی سال ۱۴۰۴، همچنان در محدوده ۳۰ درصد باقی مانده است.
وزارت راه و شهرسازی اکنون متعهد به ساخت ۸۵۴ هزار واحد برای متقاضیان مؤثر (واجدین شرایط دارای آورده) شده و وعده تحویل این واحدها را به سه سال آینده، یعنی سال ۱۴۰۷ موکول کرده است. با این حساب، تنها ۲۱ درصد از تکلیف قانونی ساخت مسکن، آن هم با تأخیری چندساله نسبت به موعد اولیه، محقق خواهد شد.
این ناترازی فاحش میان تعهد قانونی و خروجی اجرایی،تبعات گستردهای در پی داشته است که در ادامه، حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه املاک، در گفتگویی تفصیلی به کالبدشکافی دلایل این بنبست مدیریتی و آسیبهای اجتماعی-اقتصادی آن میپردازد
حسام عقبایی در ابتدای این گفتگو به تشریح ساختار برنامهریزی در دولتها پرداخت و اشاره کرد که قاعدتا دولتها برای اجرای پروژهها، پیشبینیهای زمانی را در سه سطح کوتاهمدت،میانمدت و بلندمدت طراحی میکنند.وی با نقد وضعیت فعلی خاطرنشان کرد که با توجه به شعارهای دولت جدید،انتظار میرفت نه تنها تعهدات باقیمانده از گذشته به سرانجام برسد، بلکه پروژههای جدید نیز همزمان کلید بخورد.
بحران عدم توازن و کاهش محسوس تولید
عقبایی با تأکید بر وجود ناترازی شدید بین عرضه و تقاضا، نسبت به کاهش تولید مسکن در یک الی دو سال اخیر هشدار داد.به گفته وی، این کاهش تولید کاملا محسوس است و ضرورت دارد که به روند تولید مسکن شتاب بیشتری داده شود. او تصریح کرد:باید پروژههای قبلی نظیر مسکن ملی و سایر طرحهای ملی به اتمام میرسید و در کنار آن، طرحهای جاری برای تأمین مسکن متناسب با دهکهای مختلف، بهویژه دهکهای ضعیف جامعه، با تأمین منابع و اختصاص زمین برنامهریزی میشد.
رئیس سابق اتحادیه املاک کشور، بخش عمده قیمت تمامشده مسکن را متعلق به زمین دانست و مدیریت این بخش را مستقیما در حیطه اختیارات وزارت راه و شهرسازی برشمرد.وی تأکید کرد:سرعت اختصاص زمین به تولید مسکن در کشور اساسا بسیار بسیار پایین است. مدیریت زمین در اختیار وزارت راه و شهرسازی است و این موضوع برخلاف تصورها، ارتباطی به منابع بانکی یا منابع مالی ندارد.
عقبایی معتقد است اراضی و املاک فراوانی در کشور وجود دارد که آمایش سرزمینی آنها انجام شده و قابلیت واگذاری به انبوهسازان یا مردم را دارند، اما نگاه حاکم بر وزارتخانه باعث شده این فرآیند با یک توقف و کندی بیش از حد مواجه شود.
بازنگری در طرحهای شهری و روستایی
حسام عقبایی ضمن درخواست بازنگری عمیق در سیاستهای فعلی، مستقیما از رئیسجمهور خواست تا به این موضوع ورود پیدا کند.وی اظهار داشت:من از رئیسجمهور محترم میخواهم با ورود به این حوزه،دستورات لازم را صادر کنند تا اراضی و املاکی که قابلیت ورود به طرحهای تولید مسکن را دارند و اساسا در محدوده طرحهای تفصیلی شهرها یا طرحهای هادی روستایی هستند، با شتاب بیشتری وارد چرخه شوند.
به گفته او،این فرآیند در حال حاضر تقریبامتوقف شده است و تنها با سرعت گرفتن اختصاص زمین است که میتوان موجبات رشد تولید مسکن را فراهم کرد.
خطر تنظیم متممهای قرارداد و فشار مضاعف بر متقاضیان
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور،با ابراز نگرانی از روند طولانی شدن پروژهها، هشدار داد که تاخیر در تحویل، نهادهای متصدی و پیمانکاران را به سمت تنظیم متممهای قرارداد سوق میدهد. وی در تشریح این بحران گفت:تنظیم این متممها به معنای دریافت مابهالتفاوتهای سنگین از ثبتنامکنندگان بر اساس تورم جاری است.در شرایطی که قیمت مصالح ساختمانی رشدی نامتعارف داشته و درآمد دهکهای ضعیف و متوسط هیچ تناسبی با تورم عمومی جامعه ندارد، این اقدام میتواند مشارکتکنندگان در طرحهای ملی را دچار اختلال جدی و استیصال کند.
عقبایی در ادامه به تبیین مفهوم هزینه انتظار پرداخت و خاطرنشان کرد:بسیاری از متقاضیان با سختی فراوان آورده اولیه خود را جور کردهاند،اما به دلیل تورم و وضعیت وامهای بانکی،این مبالغ دیگر کفاف هزینههای ساخت را نمیدهد.متقاضیانی که تمام توان مالی خود را در مرحله اول هزینه کردهاند، اکنون توان پرداخت هزینههای اضافی ناشی از تأخیر را ندارند و عملا در بنبست مالی قرار گرفتهاند.
تخصیص منابع ملی و هماهنگی قوای سهگانه
رئیس سابق اتحادیه املاک،راهکار اصلی برای برونرفت از این وضعیت را در هماهنگی کمیسیون عمران مجلس، وزارت راه و شهرسازی و مجموعه دولت دانست. وی تاکید کرد:دولت موظف است منابع مالی خاصی را در سطح ملی به این امر اختصاص دهد تا نه تنها جلوی تأخیرها گرفته شود،بلکه روند ساخت تسریع گردد.این یک اولویت است که واحدها در مواعد وعده داده شده به مردم تحویل داده شوند، چرا که این موضوع بازتابهای عمیق اقتصادی،روانی و اجتماعی در سطح جامعه خواهد داشت.
عقبایی تاکید کرد که هدف اصلی باید معطوف به افزایش تولید باشد تا با عمل به تعهدات قبلی، اعتماد عمومی به طرحهای مسکن بازسازی شود.
هشدار درباره ناترازی عرضه و تقاضا، نیاز سالانه به ۹۰۰ هزار واحد مسکونی برای زوجهای جوان
حسام عقبایی در ادامه تحلیل خود به شکاف عمیق میان تولید و نیاز واقعی بازار اشاره کرد و گفت:کاهش تولید در طرحهای ملی، توازن عرضه و تقاضا را بهشدت برهم زده است.ما سالانه به طور متوسط ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار ازدواج ثبتشده داریم که هر کدام از این زوجها بهصورت قطعی نیازمند سرپناه هستند. این یعنی تنها برای پوشش تقاضای ناشی از ازدواجهای جدید، به تولید سالانه نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم.
تغییرات سبک زندگی و افزایش تقاضای پنهان
رئیس سابق اتحادیه املاک با نگاهی به لایههای اجتماعی جامعه، افزود:علاوه بر زوجهای جدید،با رشد جمعیت مجردها، افراد مطلقه و تغییر در فرهنگ عمومی زندگی مستقل مواجه هستیم که این گروهها نیز حق زندگی داشته و متقاضی مسکن محسوب میشوند.رشد این بخش از جمعیت، فشار تقاضا را بر بازار مسکن دوچندان کرده است.
عقبایی به کالبدشکافی دلایل گرانی مسکن پرداخت و تأکید کرد:قیمت مسکن تحت تاثیر دو عامل اصلی است،یکی تورم عمومی کشور و دیگری نبود توازن بین عرضه و تقاضا.عقبماندن طرحهای ملی مسکن از تعهدات دولت،باعث شده است که حتی مازاد بر تورم عمومی،قیمت مسکن به دلیل همین ناترازی،درصد قابل توجهی رشد پیدا کند.در واقع عدم توازن بین عرضه و تقاضا،اکنون به یکی از موتورهای اصلی و محرک گرانی در بازار مسکن تبدیل شده است.
سیاستهای واگذاری زمین، ایران، فیلیپین نیست!
حسام عقبایی با انتقاد شدید از سیاستهای انقباضی در حوزه زمین،تصریح کرد:ما در کشوری پهناور زندگی میکنیم که برخلاف کشورهایی همچون فیلیپین،نیازی به خشک کردن دریا برای ساختوساز ندارد.با این حال، شاهد نوعی خسّت در اختصاص زمین از سوی وزارت راه و شهرسازی هستیم.
وی هشدار داد که عدم واگذاری زمین بر اساس آمایش سرزمینی،نه تنها تولید مسکن را متوقف کرده،بلکه به سوختِ اصلی موتور «سوداگری» در بازار مسکن تبدیل شده است.
مثلث طلایی تولید، بنبست در عین فراوانی منابع
رئیس سابق اتحادیه املاک با ترسیم مثلث سهضلعی تولید مسکن، تاکید کرد که تمامی ابزارهای لازم برای حل بحران در داخل کشور موجود است:
ضلع اول زمین: برخلاف باور عمومی،هیچ کمبودی در منابع اراضی ملی وجود ندارد.
ضلع دوم؛ مصالح ساختمانی:ایران نه تنها در مصالح پایه و لوکس خودکفاست،بلکه به عنوان یک صادرکننده در منطقه شناخته میشود.
ضلع سوم؛ نیروی انسانی: دسترسی به توده عظیمی از مهندسان، آرشیتکتها و کارشناسان خبره (که بخشی از آنها اکنون جویای کار هستند) یک فرصت استثنایی است.
بحران مدیریت، نه بحران امکانات
عقبایی با طرح این پرسش که چرا با وجود فراهم بودن هر سه ضلع، همچنان با مشکل مسکن مواجهیم؟ ریشه اصلی را در فقدان مدیریت واحد و سیاستهای پایدار دانست.وی اظهار داشت:مشکل ما تحریم یا کمبود منابع نیست، بلکه نبود سیاستهای همسان و پایدار مدیریتی است که اجازه نمیدهد این ظرفیتها به نتیجه برسد.
چشمانداز نهایی: مسکن،کالای مصرفی به جای کالای سرمایهای
وی در پایان، راهبرد عبور از بحران را تغییر ماهیت مسکن در اقتصاد ایران برشمرد و خاطرنشان کرد:هدف نهایی دولت و مجلس باید این باشد که با تکیه بر این مثلث تولید و اصلاح مدیریت،مسکن را از یک "کالای سرمایهای" خارج کرده و آن را به یک کالای مصرفی در دسترس (مانند سیمکارت تلفن همراه) تبدیل کنند، هدفی که با توجه به ظرفیتهای فعلی کشور، کاملا در دسترس است.